商业物业税务筹划之房产税.ppt

商业物业税务筹划-房产税 《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》（鲁地税函[1999]282号）第三条规定：“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。” 《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发[2006]42号）第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”【山东地税和吉林地税都认为：如果对转租行为不征房产税的话，纳税人可能利用这一点进行避税，因此，要求转租人按差额缴纳房产税，堵住这一“漏洞”。】 《江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》（苏地税发[2006]135号）的规定：“经研究，苏地税发[1999]087号第一条第(四)款“对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税”的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。” 《江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知》（赣地税发[2008]95号）规定：“房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。” 《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》（鄂地税发[2008]97号）的规定“对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日（2008年5月6日）起对转租行为不再征收房产税。”【云南、广东、浙江、安徽、海南、大连、江苏、江西以及湖北省地税局都下发文件，遵循暂行条例的规定，认为转租行为人不属于房产税的纳税义务人，对转租行为不征收房产税】 陕税发［1991］337号 第一条：对单位或个人将租赁来的房产又转给其他单位或个人，以从中谋利的，对其转租的房租收入应视为二房东出租房产，其租金收入应全额征收房产税。【已废除】 《陕西省地方税务局关于房产税 城镇土地使用税几个具体问题的通知》（陕地税发【2005】37号） 四、单位和个人出租房产的，房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税。 穗地税发[2006]73号（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。 江西省地方税务局关于商品专业市场缴纳房产税有关问题的通知 赣地税函[2005]36 各设区市地方税务局：　　为规范我省商品专业市场房产税的征管，解决房产税征收中税负不均衡的状况，现就有关问题明确如下：　　1、各商品专业市场房屋出租一律按实际取得的租金收入征收房产税。　　2、按照江西省计委、江西省建设厅《关于印发江西省物业管理服务收费办法的通知》（赣计商价字[2003]766号）文件规定，各商品专业市场凡经设区市以上价格主管部门批准收取的物业管理费，按批准的标准执行；未经批准的，考虑到商品专业市场雇佣保安人员、清洁工及一些必要维修费用的情况，对专业市场收取的房屋租金收入与物业管理费比例确定为：总收入的90%以上为租金收入，缴纳房产税；10%以内为物业管理费。请各设区市地税局根据上述规定，确定本市具体比例，并报省局备案。 财务管理部 2011-9-13 商业物业主要税种简介 房产税税务筹划 其他相关政策 商业物业涉及税种简介 0.1% 租赁合同金额 印花税 0.5% 营业额 城建税及教育附加 0.08% 营业额 地方建设基金 0.1% 营业额 地方教育附加 6元/平米 持有商业占地面积 城镇土地使用税 25% 应纳说所得额 企业所得税 1.2%/12% 房产原值/租金收入 房产税 5% 营业额 营业税 税率 计税依据 税种 房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。 从价计征 应纳税额=房产原值*（1-扣除比例）*1.2% 从租计征 应纳税额=租金收入*12% 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税 商业物业主要税种简介 房产税税务筹划 其他相关政策 改出租为转租 组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。按年租金1800万，可筹划税金18.8万 租金合理分拆 将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。按年租金1800万，可筹划税金64.8万 消除免租期 消除免租期，将全年租金均摊在含免租期内。按年租金1800万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减