存量房招标文件技术材料.docVIP

PAGE PAGE 1 XX市存量房交易价格评估机构入库备选　　1　　包 投　标　文　件 （技术部分） 目 录 房屋评估工作总体实施方案； 房屋评估工作的组织与实施； 房屋评估报告编制及质量保证措施； 项目进度保证措施； 评估组织实施方案； 评估流程； 责任承诺； 需业主协调的工作及双方的权利和义务； 自身的有利条件和优势的说明； 合理化建议。 PAGE 1 XX市存量房项目评估组织机构 实 施 方 案 为了响应XX市地税局关于XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，我公司进行了大量的前期调研及资料准备工作，根据采购方对本次项目的服务需求及技术要求，结合XX市存量房市场的规模、数量、分布特点，制定本项目的工作方案。 项目要求： 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法规的规定，按照《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税字[2011]61号）和《XX市地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作方案》的规定，依据XX市人民政府存量房计税价格评估服务竞争性谈判的要求，应用房地产估价技术手段，对XX市城区范围内存量房进行计税价格评估，评估数据符合XX市地税评估软件模板要求，并导入地税《存量房交易价格评估系统》，确定最低计税价格。 二、工作原则： （一）合法原则。房地产评估应按国家法律、法规的规定进行，评估所依据的数据和资料必须合法有效，评估的方法必须符合国家的有关规定。 （二）公平原则。房地产评估的标准、评估的时点要一致，评估的结果要客观公正。 （三）效率原则。坚持房地产评估方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评估。　　 （四）保密原则：存量房交易评估工作中涉及的申报信息，评估结果数据，相关部门提供的资料信息要保证数据的安全，为纳税人保密。 三、总体实施方案 （一）组建强有力的项目部，把项目管理的理念引入到本次评估中来，由xx任项目经理，下设四个评估小组； （二）对参评人员进行统一培训，明确任务，统一工作程序和方法，把目标分解，各负其职； （三）根据评估项目的具体情况合理划分评估阶段； （四）加强风险管理，保证评估质量。 四、评估工作的组织与实施 （一）准备阶段： 1、对参评人员进行统一培训，统一工作程序和方法； 2、数据采集。收集XX市存量房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标，调查分析XX市房地产市场的状况，分布的特点及规律，房地产价格，按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分评估分区，以区片、住宅小区为单位进行评估分区划分。 3、确定评估方法。房地产评估主要有三种方法，分别是成本法、市场法、收益法，考虑到XX市住宅类房地产市场化程度较高，市场交易案例充足，评估价格接近市场价容易被纳税人接受，因此，评估方法的选取上以市场法为主，其他方法为辅测算房地产评估价值，据此作为房地产交易计税核定价格。 4、制定评估技术标准。通过市场调查与分析，对XX市房地产交易市场形势及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，制定XX市的评估技术标准。 （二）评估实施阶段 1、建立评估分区。第一层面按行政区划进行分区，即城区、高新开发区、乡镇等。第二层面以城市规划的功能分区，结合行政辖区、规划道路网等划分。 2、在评估分区内，通过现场踏勘和市场分析，确定评估分区内各住宅小区、小区各楼幢之间标准房，楼幢内部房屋与标准房的比价关系体系。 3、由采购方提供XX市房地产信息系统有关数据，制作全市房屋坐落测绘地图标注，对全部存量房进行拍照。 4、评估每幢楼标准房在估价时点的价格。基于前期建立的比价关系和标准房市场评估价格，批量计算出所有房屋的评估价格。 5、评估结果检验与校核。组织参与估价人员对评估结果进行审核、修正。 （三）信息录入。集中组织人员采取边录入、边审核的办法，确保数据准确全面。构建完整有效的数据平台，在相关职能部门的指导下完成。 （四）按规范要求出具评估报告。 　　五、组织实施方案 　　依据XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，计税评估价格工作60天内完成。此次工作范围包括XX市城区范围内存量房，划分2个区，每区预计5万套，具体工作安排如下： 　　（一）数据采集及评估准备（15天）。采集相关数据。按照房地产评估的统一要求，运用评估方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，各评估小组成员单位组织信息普查，获取评估所需基础数据。 （二）评估实施阶段（20