2019年上饶市房地产市场调研报告173p.ppt

* 德兴市概括 江西各县市国民生产总值前15名排名（2019-2019） 德兴市目前GDP排名位于全省前列，2019年GDP是90.73亿元。 * 上饶市各县市面积及人口一览表 德兴市概括 上饶市各县市GDP排名 德兴市面积在上饶市排名中等，但人口较少，GDP在上饶市中排名第二，（除信州区）经济发展主要依托德兴铜矿。 * 德兴市经济指标 1、GDP增长较快，社会财富增值大；这种增幅很大关系在于工业的优势。 2、房地产开发投资相对稳健，投资额度保持了相对稳定的状态。说明房地产处于良性发展轨道中。 3、城镇居民收入较高（含铜矿职工），在省内也处于靠前的位置，而农民收入偏低，体现出了工业在德兴相当的重要性；城镇居民的收入水平对于房价提升的支持相当有利。 4、人均消费力相对于收入而言，显得偏低，也反映出德兴商业不够发达，德兴的消费观念趋于保守，因此，投资升值的概念在德兴有广泛的支持也有其原因所在； 5、人均储蓄额度较高，德兴市民手头有一定的闲钱用于置业与投资。 * 德兴市近期土地情况 1、08、09年采取挂牌方式出让土地，10年至今基本采取拍卖方式出让土地，只有一块御景华庭周边地块采取挂牌出让，且采用的是工业用途性质；说明德兴的土地出让方式（地产开发类）经历了变革，使得土地价格攀升厉害。而一宗御景华庭周边地块采取工业用地性质出让，暗示了德兴土地交易的灵活性与可操作性。 2、御景华庭周边地块采取工业用地的出让方式，结合该地块的面积大小、所处区位，最大可能性是某一开发商因资金链或其他问题而采取的控地方式；待时机成熟后，将该地块转为住宅或商住用地。 * 德兴市商品房情况 1、从08年到09年，经历金融风暴后的房地产黄金期，无论从销售量还是销售价格，都出现了大幅增长的情况，销售量增长5.865万平米，增加约80.79%，销售均价上涨570元/平米，增幅约33.93%；从09年到10年，销售量增长0.924万平米，增长约7.04%，而销售均价上涨700元/平米，增幅约31.11%。2019年上半年销售势头依旧强劲。2019年上半年均价已经达到3150元/平米，根据趋势判断，下半年的均价水平将达到3500元/平米左右，而最高价已突破4000元/平米，最低价也将突破3000元/平米大关。德兴这座县级城市，受到国家宏观调控因素影响不明显。 2、2019年上半年住宅销售面积为7.549万平米，套数为567套，合均套面积为133.14平米；结合我们实际调查情况，部分楼盘有别墅设计，使得均套面积增大。而德兴楼盘大部分三房户型是在125平米以上，二房也在100平米以上，符合县级城市目前大部分的“改善型”购房需求情况。 3、从上表可看出，08年商业销售面积为0.374万平米，09年商业销售面积为2.064万平米，增长1.69万平米，增幅为451.87%；10年商业销售面积为2.116万平米，增长0.052万平米，增幅为2.52%。 * 德兴市商品房情况 受个案影响以及节假日的影响，1月属于春节期县级城市销售旺季，德兴市房地产平稳发展，5月达到高峰，价格稳中有升。成交量自今年9月以后，快速下降。 * 德兴市房地产版块情况 德兴市由于受到其地形地貌影响，山丘较多，因此，城市布局呈现出狭长形。而房地产发展目前主要是由南门新城扩张引起，老城改造进展缓慢，几乎没有楼盘开发，目前主要楼盘集中在南门，也就是新区板块。 * 德兴市老城区 典型的县级城市老城区风貌，道路狭窄，人车（机动车、三轮车、摩托车）混流，市容环境脏、乱、差、城市管理粗放，但人气旺盛、商业气氛浓厚，生活氛围较强。 * 德兴市老城区 * 德兴市新城区 全省千篇一律，正在迅速崛起的城市新区，政府机关新区主干道两侧分布，道路宽敞，商业配套严重匮乏，人气低迷。 典型的无明显特色简单抄袭的建筑风格 * 德兴市新城区 * 德兴市铜矿区 计划经济下的“企业办社会”的现代留存的缩影，大规模成片生活区、医院、超市、商业中心一应俱全，整个铜矿生活区俨然一个小城镇，由于和德兴主城区有一定的距离，无法融入整个德兴城市发展框架下，共同发展，在一定的程度上分散、制约了德兴市房地产的发展空间。 * 德兴市房地产总体概括 1、 德兴经济总量在上饶各县处在第二的位置，但区位较偏，经济严重依托德兴铜矿，人口较少，德兴铜矿生活区又自成体系，一定程度制约了德兴房地产的发展。 2、 德兴城市规划重点向南门新城区发展，老城几无发展空间。受到地形地貌影响，目前德兴房地产开发建设楼盘大部分体量都相对较小，规模较大为万客隆?丽都嘉苑，总体量达到了23万平米的开发量，其次为尚未推出的56亩地的女儿田项目，总体量达到14万平米；其他的都在几万平米。 3、 楼盘在规划布局仍有较强烈的“兵营式”行列式布局感觉，组团之间区分较不明显，基本都通过路网