第一讲物业管理.pptVIP

第三节物业管理的基本内容 一、常规性的公共服务 （一）房屋建筑主体的管理 1、房屋基本情况的掌握 2、房屋修缮及其管理 3、房屋装修管理 （二）房屋设备、设施管理 1、各类设施设备基本情况的掌握 2、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 （三）环境卫生的管理 （四）绿化管理 （五）治安管理 （六）消防管理 （七）车辆道路管理 （八）公众代办性质的管理 二、针对性的专项服务 （一）日常生活类 （二）商业服务类 （三）文化、教育、卫生、体育类 （四）金融服务类 （五）经纪代理中介服务 （六）社会福利类 三、委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需要而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未作要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。 四、区别与联系 （一）区别 常规性的公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。 针对性的专项服务的具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。 委托性的特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。 （二）联系 三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。 委托性的特约服务 针对性的专项服务 常规性的公共服务 第四节物业管理的基本环节 一、物业管理的策划阶段 （一）物业管理的前期介入 所谓物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关、使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后物业的管理创造条件。 （二）制定物业管理方案 1、确定管理档次 2、确定服务项目和服务标准 3、财务收支预算 （1）费用测算 （2）费用分摊 （3）建立完善的、能有效控制管理费用收支的财务制度 （三）选聘或组建物业管理企业 二、物业管理的前期准备阶段 （一）物业管理企业内部机构的设置和拟定人员编制 （二）物业管理人员的选聘和培训 （三）规章制度的制定 （四）物业租售的介入 三、物业管理的启动阶段 （一）物业的接管验收 （二）用户入住 1、通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 2、配合用户搬迁 3、加强对用户装修的管理 （三）产权备案和档案资料的建立 1、产权备案 2、档案资料的建立 （四）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 四、物业管理的日常运作 （一）日常综合服务与管理 （二）系统的协调 物业管理概论 土地资源管理系 物业管理概论鸟瞰 两个主体，一个载体 物业管理企业 业 主 社区OR小区 第一讲物业管理概述 第一节物业管理的基本概念 三个小问题： 1.什么是物业？ 2.什么是物业管理？ 3.物业管理带给我们什么？ 一、物业 （一）物业的含义 1、一般意义上的物业 2、从物业管理的角度来讲的物业 物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及与此有关的保有权、享用权、管理权和处分权。 （1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇； （2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施； （3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。 （4）附着在物业上的各种权益 （二）物业的分类 1、居住物业 2、商业物业 3、工业物业 4、其它用途的物业 二、物业管理 （一）物业管理的含义 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 （二）物业管理的性质 管理 OR 服务？ 服务性，是第三产业 （三）物业管理的基本特征 1、社会化 （1）前提与条件 前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提； 条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。 （2）物业管理社会化的含义 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 2、专业化 物业管理的专业化，是指由专门的