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存量房买卖、交换 一、税费政策 （一）房屋买卖： 1.转让方应缴纳税费： 税种 个 人 单 位 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加 非住房 按（成交价或核定价－购入原价）差额×5.6% 自行 向属地税务机关申报 住房 购买未满2年对外销售的，按成交价或核定价×5.6% 超过2年（含2年）的，免征 个人所得税 住房或非住房 （成交价或核定价－购入原值－转让过程中缴纳的税金－合理费用）×20% 无 对未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按成交价或核定价（住房1%、非住房1.2%）核定 转让自用五年以上且家庭唯一生活用房的免征 土地增值税 非住房 按照转让所取得的增值额实行四级超率累进税率计算征收。 自行 向属地税务机关申报 既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，按成交价或核定价的1%核定。 住房 免征 印花税 非住房 成交价或核定价×0.05% 0.05% 住房 免征 2.承受方应缴纳税费： 税种 计税 金额 房屋类型 税率 个人 单位 契税 成交价或核定价（从高） 非住房 3% 3% 住宅 第三套（含）以上生活用房 3% 第二套改善性住房面积在90平方米以上 2% 90平方米以上，且属家庭唯一生活用房 1.5% 90平方米（含）以下，且属家庭唯一生活用房或第二套改善性住房面积在90平方米（含）以下 1% 印花税 成交价或核定价（从高） 住房 免征 0.05% 非住房 0.05% （二）房屋交换： 1.转让方应缴纳的税费种类及税率： 纳税人 营业税及附加 个人所得税 土地增值税 印花税 单位 参见“房屋买卖” / 自行向属地税务机关申报 参见“房屋买卖” 个人 参见“房屋买卖” 参见“房屋买卖” 参见“房屋买卖” 参见“房屋买卖” 2.承受方应缴纳的税费： 纳税人 契税 印花税 计税金额 税率 单位、个人 交换房屋价格的差额 3% 参见“房屋买卖” 注：由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按房屋差价的3%缴纳；交换价格相等的，免征契税。 （三）政策说明： 1.存量房成交价格的确定 凡进行存量房交易的均应按照实际成交价格依法如实申报纳税。对申报价 格明显偏低且无正当理由的，按最低计税价格进行征税。 2.“自用5年以上” 是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。 （1）个人购房日期的确定： ◆个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定； ◆个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定； ◆个人自建房按房屋产权证注明的时间为准。 ◆个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚、析产分割行为前的购房时间确定；个人通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 （2）个人转让房屋的日期： ◆以房屋权属变更登记受理日期为准。 3.“家庭唯一生活用房” ◆是指在同一省、自治区、直辖市范围内家庭仅拥有一套住房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明（或承诺书）。 ◆家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。 4.营业税及附加： ◆营业税，税率为计税金额的5% ◆城市维护建设税，税率为营业税税额的7% ◆教育费附加，税率为营业税税额的3% ◆地方教育附加，税率为营业税税额的2% 5.土地增值税 土地增值税实行四级超率累计税率： ◆增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额＝增值额×30% ◆增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% ◆增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15% ◆增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 6.价格争议 ◆纳税人对存量房最低计税价格有异议时，享有提出异议、申请重新核定计税价格、行政复议和行政诉讼等权利。 ◆纳税人对存量房最低计税价格有异议时，应当在10个工作日内以书面形式向税务机关提出申请，提交《富阳区存量房交易计税价格争议处理申请表》，并提供相关证明资料。 ◆税务机关在收到纳税人提出申请15个工作日内作出争议处理决定，重新核定计税价格，并下达《杭州市富阳地方税务局存量房交易计税价格争议处理决定书》。 7.夫妻间房屋土地权属变更 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一