洋房产品研讨.pptVIP

5层 三室两厅双卫124.92㎡ 6楼三房两厅双卫111.16m2 4层 三室两厅双卫126.79㎡ 3层 3室2厅2卫1厨130.99㎡ 通过电梯，直通地下，使三楼至五楼都拥有自己的地下室。 3楼至5楼的地下室，没有通风采光，虽然不算面积， 但利用性不强；只能做储藏室内使用。 三楼至五楼所送地下室由一个公共通道各自进入， 相互之间隐私性较差。 坡屋顶设置，顶层送空中阁楼，最高达6米，增加了户型卖点。 坡屋顶采用“老虎窗”，户型客厅和部分卧室采用“八角窗” 增加了立面的风情味道。 户型紧凑,实用,地下室卖点多,小面积尽量做出了露台。 买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？ 两面采光，局部辅助功能间接采光。 不能大面积享受入户大花园等与自然接触的空间。 再差也叫别墅。再差也是独门独户。 总价直逼别墅。 再好,也只是洋房。永远进不了高端户型之列。名不正，言不顺。 共用电梯和通道，私密性要差。 户型采光好, 前庭后院空间大,各功能房能作到丰富并且能保证采光. 底层(甚至二层)的地下室送得多,顶层可送屋顶.每个户型有大小不一的露台. 经济联排劣势 经济联排优势 高品质洋房劣势 高品质洋房优势 买高端洋房的顶楼还是底楼？ 亲地性差，屋顶花园，相比地下花园要逊色。 可能存在漏水的问题。 不能送免费的地下室(甚至带产权)。 隐私性好，受到打扰的空间小。大面积的屋顶私家享用，能做到二层（跃层）的主人专享。 潮湿，蚊虫多，隐私差，安全性相比顶楼要差，面积可能要大、总价要高。 送入户大花园，享受前庭后院，送大面积地下室，亲地性更好，进出方便。 顶楼劣势 顶楼优势 底楼劣势 底楼优势 洋房户型面积走大还是走小？ 既然资源问题更加突出，就把洋房做大，把档次拉高，做成类别墅的定位。 资料该用都用了,就做高端大面积洋房. 洋房面积走大 如果洋房做成类别墅，则总价会达到联排的价格，于其去和联排竞争，不如做小，自成一体。 保证品质的前提下，降低总价,受众更宽,更受欢迎. 随着地价的不段上涨，洋房占地的问题更加空出，地价成本更高，价格更高。 在此种情形下，为了摊消成本，要么做联排，要么做品质高层（或板式小高层）。 洋房的处境会更加尴尬，被品质高层和别墅“前堵后追”。 在此种背景下，洋房面积走大还是走小？ 洋房面积走小 共同点 重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考 1.有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：类别墅产品定位，定位支撑如下： 大户型洋房 + 别墅级配置和材质 + 独特资源占有 利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。 利用独特资源占有加上别墅品质与联排别墅竞争！ 2.无独特资源占有的地块：高品质产品定位，定位支撑如下： 户型面积适中 + 别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台） 利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户。 利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点。 利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。 最终形成高品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位， 弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。 高品质洋房主要由如下要素支撑： 园林绿化主题鲜明。 植物配置，特别是高大乔木的配置要到位。 园林硬景观的材质要和建筑用材质相呼应。 园林绿化 配置一定要高，如精装修入户大堂等。 如观光电梯（双开门）。 配置 建筑用材质一定要达到“别墅级”，如彩铝Low-E双层中空浅镀镆玻璃、其它高级智能化配置等。 材质 面积不应小，因为户型面积能保证居住的舒适度。 面积 重庆规划设计新规范对洋房产品设计的限制和规避 根据《2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要》 建管字〔2009〕22号的规定，本规定将对本项目的户型设计产生如下影响： 在阳台结构低板内设置花池的，按阳台规定计算。 花池 底板与室内地面高差应大于0.45米。 在楼面结构层投影面积以内的,计入容积率。 飘窗 凹阳台进深如大于2.4米，或每户阳台结构底板投影面积之和如大于10平米，则超出部分按全面积计算容积率。 每户阳台结构底板投影面积之和,超出套内面积17%的部分,按全面积计入容积率。 阳台 空中院馆 入户花园 影响原因 所受影响 洋房风格 地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。 蓝光十里南山 江与城 银翔翡翠谷 盛创尊岭 现代风格 中铁山水天下 御城华府 同创高原 为什么地中海风格的项目比较多？ 洋房特有的“退，露，错，院，地中海演绎起来更容易”，如采用其它欧式风格 采用了“退，露，错，院，则味道可能要变。 户型 地中海带来的生活味道，更随合，更单纯，更平易近人，这与洋房自身的特性 有很在关系。 风情 洋房户型的客户不属于金字塔尖的客户，所以对非常厚重的非常具有