上经营小家具项目的可行性论证报告.docVIP

金盛百货迈皋桥广场 关于B4、B5、B6楼经营家具项目可行性论证报告 二〇一一年五月 概况 金盛百货迈皋桥广场自2010年6月23日开业以来，由于所处位置偏僻、交通不便缺乏商业氛围，卖场人气稀少，市场经营状态持续低迷，虽然采取多种方式的营销拉动手段，使人气氛围在双休日、节假日有所放大，但无法使经营人气明显提升。2011年随着B楼影院、动漫城等配套项目的改项，增加了近1万平方米的空摊位，给整个项目的经营及培育带来了非常大的困难。为了科学合理的制定B楼的经营行业，提高整体项目运行质量，填补过渡期的行业空白，尽快缩短培育期，经过3个多月深入细致的市场调研和反复论证，根据市场环境、行业特点、风险预测以及招商策略、租金标准等多方因素综合，结合本案自身特点提交B楼经营家具行业项目可行性论证，旨在为集团 B楼商业环境分析 一、区位优劣势分析 优势：B楼目前以百货、儿童、文化、床用等经营项目为主，相对A\B楼整体经营而言B楼的行业设置较为合理，目前B2、B1楼客源较A楼相对稳定。 劣势： 1、位置不便，B楼所处位置存在明显缺陷，不在交通要道上，四周与厂区及小区围墙相邻，没有临街门面。 2、周边化工厂排放的气味较重和遗留的废旧厂房，短期内不利于商业氛围的培育。 3、项目与A楼相比位置较偏，加上整个项目邻近的迈化路仅为连接迈皋桥地区的一条狭窄通道，平常人流稀少，道路状况及周边环境差。 4、本案目标消费人群多为中低居住人口及外来务工人员等大量流动人口，消费层次不高，购买力低下。 5、受7.28爆炸事件影响，项目周边原准备动工的不少楼盘和商业项目之今还处在待建状态，仅靠自有项目艰难打造商业氛围，还需要一定时间来培育市场。 二、交通优劣势分析 优势：黑墨营东路一期拓宽延伸工程已经结束，A楼形成部分临街门面，可以刺激和拉动周边投资和消费。 劣势： 1、商业氛围差，不成熟，尚需较长时间培育期。 2、现有交通条件恶劣，从5月1日开始原在迈化路运行的79路公交车改线至和燕路运行，目前仅有76路一条公交线路经过，虽然去年12月份成功引进了11路汽车总站，但是交通状况差，周边缺乏可居住楼盘，客源稀少。 3、目前交通状况无法带动更多的客流，迈化路仅作为城乡结合部的支路，尚不能够形成有效的交通路网。 4、项目依附黑墨营东路一期拓宽工程，但是道路二头狭窄交通不便，人气聚集还需要较长时间。 三、经营分析 综上所述项目2010年6月23日开业以来，由于配套不到位加上7.28爆炸事件影响，整体经营较为艰难，为此我们4月份针对各个楼层业主的经营情况做了摸底调研，其中处在盈利及保本以上的占24.2%，亏损及严重亏损占75.8%，具体数据见表格： (A→盈利；B→保本；C→亏损；D→严重亏损）： 楼层 门类分布 门类户数 经营状况分析 A1F A B C D 饰品化妆品区 39 　 4 　 35 食品喜糖区 43 4 5 6 28 A2F 服装 169 15 15 60 79 A3F 针织 75 5 23 22 25 鞋类 73 2 10 36 25 箱包 19 　 3 8 8 B1F 玩具 11 1 3 7 　 童鞋 11 3 5 3 　 婴童服饰 15 3 8 4 　 儿童摄影 1 　 　 1 　 游乐园 1 　 　 1 　 儿童游泳馆 1 　 1 　 　 服装 82 4 14 54 10 B2F 小家电 26 2 4 16 4 日杂 80 8 12 60 　 小家具 3 　 　 3 　 　 窗帘布艺 13 　 2 4 7 B3F 床用 18 　 5 8 5 文化办公 18 4 4 3 7 工艺喜庆 11 　 5 6 　 合得来婚庆 10 　 　 10 　 　 合计 719 51 123 312 233 　 所占百分比 　 7.09% 17.11% 43.39% 32.41% 市场调研分析 根据调研成果，对竞争对手及可对比的潜在竞争对手经营状况做出针对性的调研，资料比较如下： 在重点调研的周边地区二个家具市场中，红太阳，高力以经营中、高档品牌家具建材为主，做为南京知名的家具建材市场经过多年的培育目前经营状况良好。红太阳板桥建材城对B栋家具行业做了调研，虽然位置较偏但它们以低价位的租金吸引了家具厂家目前家具出租率较高。 华东家具城以经营中、低档家具在南京有一定的影响力，去年因南京火车站北广场扩建已经拆迁，造成目前中、低档家具特别是低档家具卖场空缺，这正是我们介入的及好商机。 具体数据见表格： 市场 名称 营业 场所 营业 面积 主营业务 租金价位 出租率 备注 红太阳 一层 约4000㎡ 瓷砖、洁具、木桶、砂岩、家具 80-60元/月㎡ 100% 二层 约4000㎡ 水池、水槽、家装五金、工艺玻璃、阳光房门窗、防盗门、油漆、移门、衣柜、防水材料、厨房电刀、集