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东山项目定位报告 （初稿） 市场研究部 二〇〇六年十月 目 录 第一部分：市场篇 一 地块介绍 二 南京商业概述 1、南京商圈的界定 2、南京特色街的界定 三 江宁东山新市区规划 1、东山新市区规划 2、老城片区规划 四 江宁商业概况 1、江宁商业现状 2、江宁商业供求情况 五 项目区域商业情况 1、东山片区商业现状 2、周边板块商业现状 3. 项目周边在售典型楼盘 4. 区域市场总结 第二部分 市场定位 一 项目优劣势分析 1. 项目目前的优势 2. 项目目前的劣势 二 项目定位 1、产品形态定位 2. 商业、办公业态定位建议 三 价格定位 东山项目定位报告 本项目是东山新市区府前城市建设项目，位于东山新市区的行政、商业核心地带，北靠东山、南临竹山，是东山的传统轴线，总规划用地面积约7.43公顷（136.4亩）。 该地块毗邻南京主城，距离新街口约12公里。目前通过金箔路-宁溧路和金箔路-机场高速等多条公路与主城连通。跨区而过的地铁一号南延线正在施工，规划中的地铁五号线也通过这个片区，在上元二街和竹山路交叉口有出入口，这将进一步提升该地块的商业价值。 区域位置图 一、地块介绍 本项目用地包括府前片区的A、B地块，建设内容是商业开发设施和配套公共设施。 A地块 A地块规划性质为游乐用地，总占地面积为20590平米，总建面11700平米，其中地面建筑6200平米，地下5500平米。 B地块 B地块规划性质为商业办公、文化娱乐用地，总占地面积为66630平米，总建面85300平米，其中地面建筑53300平米，地下32000平米。 二、南京商业概述 1. 南京商圈的界定 南京市分为三大商业圈：新街口、湖南路和中央门。 号称“中华第一商圈”的新街口商业区，位于闹市区新街口，以经营百货 为主，大商场是龙头；由于其地理位置以及商业氛围的优越性，在南京本地人的心目中具有较高的位置； 以湖南路商业街为主轴的山西路商业区，因其业态定位准确，主要以精品 专卖店为主，吸引了大部分年青人来此购物，其繁华程度直逼新街口商圈； 以批发零售为主的中央门商业区主要集中在下关区建宁路以及中央路一 带，以南京商场为龙头，主要以批发零售为主，由于政府的极力打造南京的第三商圈，所以中央门地区的商业氛围正在日越成熟。 2. 南京市特色街的界定 位于珠江路的电子一条街 位于湖南路狮子桥的饮食一条街 位于大明路的汽车销售修理一条街 位于夫子庙的小商品市场一条街 位于太平南路的珠宝一条街 位于江东北路的建材一条街 表：各商圈经营业态情况对比表 商圈 特点 经营业态 主要具体业态 客群分析 新街口 以经营百货为主，大 商场是龙头；由于其 地理位置以及商业氛 围的优越性，在南京 本地人的心目中具有 较高的位置； 百货商场 南京新百、中央商场、东方商厦、大洋百货、外贸购物中心、友谊华联、金鹰商厦、金陵百货、商贸广场、时代广场（已停业）、乐福来服饰广场 新街口地区做为南京城市的标志，商业知名度颇高。所经营的品种齐全，种类繁多，高、中、低档产品吸引着不同层次的消费者 大卖场 苏果超市、沃尔玛 专业商场 苏宁电器、国美家电、永乐电器、莱迪广场（服饰）、南京新华书店、南京书城、 大市场 香港城音像制品市场、延安剧场音像制品市场 餐饮 红泥、张生记、必胜客、哈罗哈 湖南路 主要以精品专卖店为主，吸引了大部分年青人来此购物，其繁华程 度直逼新街口商业圈 百货商场 山百商场、太平洋百货、 山西路商圈是南京本地购买群体质量最高的地区。这一区域云集了公务员、高知和白领阶层。 大卖场 苏果超市 专业商场 苏宁电器、五星电器、湖南路精品服饰一条街、 大市场 中央门 以批发零售为主的 中央门商业区主要 集中在下关区建宁 路以及中央路一带， 以南京商场为龙头， 主要以批发零售为主 百货商场 南京商厦 中央门商圈主要以中等偏下收入人群及苏北外来人群为主，商业项目的档次定位为中低档次，主要以批发为主。 大卖场 苏果便利店 专业商场 非常鞋城、益都商场（鞋类、羽绒衣） 大市场 金桥市场、玉桥市场、鑫桥市场、、金桥装饰城、、中央路汽配一条街。 由于南京商圈的成熟，江宁与南京市商圈距离较远、交通的不便，两地很难形成双向互通的情况，江宁自身磁场效应不强，即仅能实现江宁市民到南京商圈的消费，但很难实现南京市民到江宁商圈的购物。江宁商圈的消费将以江宁本地居民为主。 可以借鉴南京商圈来在江宁打造新的核心商圈。由于本项目位于江宁东山新市区的行政、商业核心地带，所以与南京市三大商圈均有所不同。本项目在新街口商圈“商业核心区”基础上增加“一个行政中心形象展示区”和“一个市民文化活动汇聚区”的功能。 三、江宁东山新市区规划 1. 东山新市区规划（旧规划） 规划范围：根据南京东山新市区总体规划（2003