城西新区开发项目可行性报告.docVIP

泸州市城西新区安置房开发项目可行性分析报告 一、总论 项目建设背景 为支持泸州市政府安居工程计划的具体实施，本公司于2010 年3月25日通过泸州市2010年第二批国有土地建设用地使用权竞拍，竞得泸州市江阳西路510500-2010-B-001地块（泸州市政府安居工程统征地块），用地面积为100081㎡（计150.12亩），拟建设泸州市城西新区居民安置房等建筑，总建筑面积180000㎡建筑密度为≤30 %，容积率为1.8，绿地率为≥35%，计划投资约27900 万元，计划于2011 年12月31日前竣工。该项目属政府安居工程，泸州市政府为了改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望能开发出高品质住宅新区，我公司是泸州市房地产开发公司中不论是资金实力，还是开发水平在本市来说可谓名列前茅的。这是本公司开发该项目的优势内在因素。根据泸州市的城市总体规划发展以及城西新区控制性规划要求，该片区将是城西新区乃至整个泸州市重要的住宅区。本公司经过对泸州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据泸州目前的房地产现状与发展趋势，只要能按市政府安居房要求保证住房质量，完全不用担心项目的销售问题。市政府明文规定：竞得人所建定向销售限价商品住宅不能对外公开销售，其销售对象为政府征收农村集体土地需购房的农转非人员；售房时，需凭泸州市土地统征和整理中心出具的《安置换房证明》，剩余的定向销售限价商品房按限定价格交由市政府指定的部门管理处置，并与泸州市收够储备盒开发中心凭据结算。而且公司在保证住房建设质量的前提下，加强成本管理 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于泸州市江阳区南城华阳街道办事处所辖境内。北临西干道延线（酒城大道），南临泸宜干线交通十分便捷，项目占地150余亩，已经由市政府统一征用并拆迁完毕，总建筑面积约180000㎡，多层住宅，沿街底层为商业配套用房，建筑密度为≤30 %，容积率为≤1.8，绿地率为≥35%，总产值约31000 万元，计划于2011 年12月31日前竣工， 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、泸州市介绍 泸州市，四川省辖市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部。地理坐标北纬27°39′—29°20′，东经105°08′41″—106°28′，东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12，243平方千米。距省会成都市267千米。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县。 　　泸州市位于四川盆地南缘与云贵高原的过渡地带，地势北低南高。北部为河谷、低中丘陵，平坝连片，为鱼米之乡。南部连接云贵高原、属大娄山北麓，为低山，河流深切，河谷陡峭，森林矿产资源丰富。海拔高度240—520米。气候温和、五业兴旺；土地肥沃、物产富庶；罗沙贡米、泸州桂圆、合江荔枝、纳溪柚子、古叙优质“云贵型”烤烟等，远近闻名。 泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市。“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名。年产合成氨80万吨、尿素124万吨的泸天化（集团）有限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。长江工程机械集团属全国最大的工程机械集团之一。 泸州集水、陆、空于一体的立体交通网十分发达，321国道纵贯全境。泸州至北京、上海、广州、海口、昆明、贵阳等地的直达航班已开通。泸州港已成为四川长江上游常年通行1000吨级船舶的港口。整个市的人口461.45万，江阳区人口约60余万。 三、泸州房地产市场现状及未来 总体来看泸州房产市场较健康，房价泡沫较少。 1、泸州市政府首先对房产土地调控供给，没有集中放量，开发商较为理智，并没有大量囤积土地。 2006年136.56万平方米合2048.38亩 2007年46.75万平方米合701.28亩 2008年56.63万平方米合849.44亩 2009年49.13万平方米合736.88亩 （以上数据来源于泸州市房管局） 从土地供应量来看，无论是在投资高峰的2007年；或是遭遇经济危机和地震影响，市场低迷的2008年；还是刚性需求爆发的2009年，市场土地的供应都较为平均，政府没有对市场大量供给土地资源，开发商也没有进行大量的囤积。 2、市场放量仍是供应不足 2009年1—11月，商品房施工面积609.13万平方米，比上年同期增加3.3%，其中住宅526.7万平方米，占总施工面积的86.51%，比去年同期增加3.4%。其中新开工面积201.92万平方米，比去年