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“天鹰.阳光丽景”全程策化报告 第一张项目概况 第一节：项目区位分析 1、区位 本项目所在地位于我市开源路与东风路交叉口，距市中心2.5公里。项目地处湛河西段南岸，周边常住人口8万人，紧临天鹰广场，天鹰成熟生活小区。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中容易控制，地理位置是市场的热点，高品位生活生活休闲好地方，具有较好的物业升值潜力。 二、经济指标（原规划） 1、规划用地面积：4166（6.25亩） 2、总建筑面积：126户左右 第二节：项目SWTO分析 一：优势S 1、自然环境 本项目地处湛南路与光明路交会处，亲临湛河公园，拥有浓厚的人文自然资源。其位置位于湛河上风位置，地势开阔，周边自然环境良好，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 来往有一-二路、三—十路途经此地，同往市中心，加强了周边各区之间的交流。 二：劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好的人文环境资源，但我市经济发展相对滞后，发展还处于我市较滞后阶段，缺乏相应的商业配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地缺乏认同感。 2、开发商品牌 我公司岁在市区有一定的知名度及声誉，但在房产开发方面缺乏本地市知名度和品牌形象，这对项目开发销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 3、交通状况 虽然地处湛南路与光明路交叉口，但市内公交配套不足，导致了市内工作、子女上学 、入托生活的不便，影响销售。 三：机会点O 1、政府完善开发湛河公园利好因素 2、地理区位优势 目前，我市房地产市场不成熟，但其地理位置优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给——需求”，便可抢占“先机”。 3、客户资源 多年来房地产发展滞后，市场供应的产品难以满足高档人士的需求，为中高档物业的供求，积累了大量的客户资源。 4、国际品牌企业入住我集团公司，提高了我天鹰地产在本地的知名度，为本项目开发提供了又一利好因素。 四：1、风险T 从目前我市的房地产市场看，项目同质化严重，已引起了许多开发商重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰的认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目具有一定的市场风险性。 2、自身因素 如果在开发过程中不能有效地把握形象——品牌战略、进行广告宣传、销售风险和困难度是显而易见的。 五：综合分析 从市场调研结果分析，本项目优势比较，机会和风险并存，唯一办法就是尊重市场，适应市场，顺应消费者心理，整和与项目有关的各种要素，适应智慧，创造出具有超前性、引导性、实用性的产品，以合理成本、利润达到科学的“投入产业化”，追求产品供给—需求的完善性，使项目达到预期的期望值。 第二章定位策略 第一节：定位要素分析 本项目顺应了这一市场的变化，在缺乏水资源的我市，打出了“时尚住宅”的招牌来填补我市市场得空白，以湛河风光资源，人文景观设计为强势卖点，并以具有“新生活+新居人”的双重魅力来吸引消费者对公司来讲，投资回报风险将大大降低，产品附加值已在于产品本身，提高了商品的“功能价格比”，这样符合经济学的要求—供给理论。 第二节项目定位 定位原则：适应市场，创造差异性 定位：时尚住宅——“天鹰阳光.丽景” 本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑山水园林，画中精品住宅。 以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生活居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往，人与自然对话的场所。 产品定位：“纯生态型花园式住宅”之典范 集我市人文资源与现代高科技手段，现代材料相融合，开发出主体、三度空间的生态住宅商品。 一、居住环境的一度空间 一度空间是消费者的私秘空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身要求营造自己所需的一度空间，体会高科技带来的幸福感。 二：居住环境的二度空间 二度空间“以人为本”营造小区空间，具有科学的划分领域空间，组织空间的序列，遵循人的行为轨迹，安排建筑群体，充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度，独特的小区形象，满足业主精神需求。 三：居住环境的三度空间 三度空间，在小区周边可以借用自然环境山景、水景、彩虹桥、沙滩浴场也是小区的一道风景线。本项目要充分利用有得天独厚的自然环境优势，并利用湛南路这条交通要道，为业主出入方便，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。 小区的绿化、水景观赏建议，都是可借用的宝贵财富是营造小区绿化的重要资源。 由一、二、三度空间构成了“纯生态花园式住宅”产品的成功要素，也形成了“湛水一方”居住+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具竞争力，