金地武汉京汉大道目定位于物业发展建议-汇报版.pptVIP

金地武汉京汉大道项目定位与物业发展建议 A-755-GW-080820-089 项目组工作的阶段划分 良好的区位认知和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的先天优势 项目位置——项目位于江岸区京汉大道义和巷南侧，汉口核心区，配套完善，周边商业发展迅速，市场潜力巨大； 区域特色——区域在城市总体规划确定的“汉口原租界风貌区”范围内，历史遗存丰富，近现代史迹和历史建筑密集，文物古迹较多； 未来规划——京汉大道规划中的沿线景观面和五个文化区的建设有利项目形象提升、聚集人气和完善配套； 主观认识——武汉人对项目地段的认知：城市中心、交通便捷、生活便利。 区域市场价格实现度高，为本案高价格的实现提供良好平台，但区域现有价格天花板仍低于本案价格突破线 规划指标限制、复杂的周边环境，高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度 小结——项目核心价值：城市高价值核心区 问题的来源——高地价带来的高成本，遭遇市场下降期，项目风险大增 项目周边项目价格均未超1万，我们能否实现价格突破？是否有客户支撑这样的高价？ 客户目标及世联对目标的思考 核心问题的提出——仍停留在区域内竞争，价格无法实现突破 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 走在市场周期前端的一线城市市场表明：城市中心区的房地产淡市中抵御风险能力强 除区域因素外，小户型和豪宅在淡市中的表现也较其他产品好，甚至有逆势上扬现象 武汉市场上，中心城区的抗跌能力同样比其他区域强 在市场下降的大势下，我们对项目风险和价格实现的思考 从现有周边竞争项目来看，实现项目的高售价，必须突破区域内的竞争圈层 区域内的楼盘价值集中表现在中心区位价值，部分高价项目，通过产品发力，实现溢价 融科天城——城市中心大规模社区和产品品质，吸引汉口高端居家客户，实现区域高价 万科金色家园——汉口核心区，紧凑实用精装小户型，户型创新，更多功能满足 区域内的项目锁定汉口不同客户群，各有千秋，竞争激烈且难以实现高价 区域未来供应预判——城市核心区价值并不是绝对稀缺资源，不足以支撑项目高价格 周边出让地块的指标多为典型小规模高容积率项目，同时楼面地价相较而言普遍不高 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 在区域内找不到答案，我们在整个武汉的城市豪宅市场中寻找机会 武汉城市豪宅的基本属性是强势资源的占有，本项目不具备该条件 走依托强势资源和大手笔规划产生的良好预期支撑起豪宅价值，本项目没有规模优势 走配套价值集中的城市中心豪宅方向，本项目的地块不具备比较优势 无强势资源依托的豪宅，关注细分市场客户，专注产品，但市场风险高 武汉天地代表的资源、城市和高尚生活方式综合的价值塑造模式，项目不具备操作基础 武汉城市豪宅：从占有资源到追求高尚生活方式综合价值的豪宅皆有 挖掘城市中心价值和塑造产品是项目可能的方向，但这些还不足以支撑项目的价格 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 武汉现有市场上的普通住宅和传统豪宅价值开发模式均难以支撑项目高价格，需要新的思路 我们探寻国内其他一二线城市，城市中心小规模项目如何实现价格超越的发展模式 武汉市场上所谓酒店式公寓多由烂尾楼改建且集中在商圈附近，市场接受较好，售价较高 汉口中心区公寓产品供应稀少，主要供应是精装小户型，面对客户群非城市顶级阶层 与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，顶级公寓还未出现 武汉市有酒店品牌支撑的产权式酒店，销售良好，产品具有一定溢价能力 汉口普通经济型酒店竞争激烈，项目打造产权式酒店需注重档次提升和高档服务 项目周边商业主要以临街商铺为主，价格实现高，销售情况良好 价格实现高和销售良好的商业，可以成为项目化解风险的方向之一 武汉写字楼普遍存在价格倒挂现象，项目自身条件也存在向高端写字楼发展的局限性 案例借鉴 香港超高层豪宅典范——君汇港 开发商：新鸿基地产、地铁有限公司； 位置：九龙深旺道8号，毗邻西九龙地铁奥运站； 总户数 : 1514户； 规模： 共5栋，第1及2座41层；第3座46层；第5及6座48层； 户型：2房2厅至4房双套房连工人套房，顶层复式，约合55-200㎡； 车位 : 264个住客车位（5个伤残人士车位）。 通过高端形象打造弱化超高层在居住上存在的缺陷，分离出高端客户实现价格突破 目标客户：具有国际化视野，能接受新鲜事物，需要得到社会认同的高端客户； 客户敏感点：物业形象、配套服务、社交作用等附加价值； 客户不敏感点：价格、实用率。 基于目标客户敏感点提升物业附加价值一：约合10683.5平米的CEO豪华会所及园艺花园 基于目标客户敏感点提升物业附加价值二：会所国际化专属服务尽显尊贵生活 24小时会所服务：为配合企业行政人员日理万机、应酬