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项目各个阶段成本控制的关键 项目成本编制、控制与实施会直接关系到房地产开发企业的开发 成本和利润空间， 如何做好成本编制到控制至实施关系到房地产企业 的生存和发展， 这是所有房地产企业成本核算与控制的关键点， 下面 就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。 关键点一、可行性研究阶段 可行性研究阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行测 算、分析，即投资估算， 主要包括土地开发费用、 建筑安装工程费用、 占地或青苗赔偿和其他的行政性收费， 各项费用具体内容不再详细阐 述，成本管理人员可以根据以往的经验资料， 结合当前的成本市场的 趋势和影响成本的其他因素， 估算费用成本及可行性研究报告， 作为 判定是否可行的重要依据。 关键点二、图纸设计和审查阶段 成本管理人员在施工图设计结算介入并审查各关键部位的设计 指标，将会大大降低项目成本， 因设计阶段对造价控制就是事前控制， 这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节， 通常占 项目总成本的 70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定， 预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价， 因此设计不仅要做 到满足功能要求还要经济合理、 最大限度的降低成本， 设计单位往往 从自身的利益出发， 并不把工程造价放在首位， 主要追求设计的安全 可靠、美观耐用，现阶段走在重视成本前端的房地产企业已将“限额 设计”纳入与设计单位签订的合同中， 例如列出建安成本中影响较大 的钢筋、砼具体数字指标，并施行奖励制度。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要 求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施： 压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率； 提高住宅层数或高低层搭配； 适当的增加房屋长度； 提高公共建筑的 层数，减少公共设施的占地面积； 合理的进行道路布置和绿化景观设 计；最有效的建筑物方案；减少地下车库的扩建度； 其次，成本管理人员通过对建安成本的分析， 确定各分部分项的 概算指标， 将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内， 不发 生超额现象。 成本管理人员依据设计任务书， 以完整、准确地反映设计内容和 意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新 技术对工程造价的影响和使用限制， 编制出初步设计概算， 其组成内 容应包括各单位工程的费用指标， 尽量避免出现设计中不影响结构及 使用安全，但会严重影响项目成本的情况（例如：针对地区不同，设 计的地下抗浮水位应不相同，每 0.1m 的抗浮水位，影响结构成本约 20-40 元/m2；岩土承载力，提高 10%，基础优化 10%左右）。 设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计， 对设计方案进行 审核，择优选择， 编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以 内。 由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接， 甚至可 能出现某些错误， 这就要求审图机构对图纸进行审查， 对图纸上的一 些