201306湖北玺润东辰大盘项目前期策划203414165.pptVIP

Part2：项目解析 第*页 项目在未来城市发展中的地位及作用的初步判断 新行政中心 商业中心 文教中心 高品质城市生活中心 第*页 项目土地价值最大化塑造方向建议 高容积率的城市化居住模式 优势配套的都市化生活模式 规划升级和产品升级的创新模式 项目全程概念营销模式 第*页 项目核心价值的初步判断 项目的核心价值： 1、创造新的区域价值 — 新城市中心 2、创造新的居住模式 — 新都市主义 3、创造新的生活情调 — 新人文主义 第*页 项目主题概念的初步建议 主题概念1：升级孝感 升级大盘 升级区域 升级城市 160万方百万大盘 最具发展潜力的东城区 提升孝感人民生活 第*页 大盘的功能发展模式 大盘的功能发展模式 居住型大盘 绿色大盘 生活型大盘 玫瑰色大盘 复合功能型大盘 金色大盘 主要特征 1、以改善居住条件为主要功能 2、是早期的主要功能模式 3、客群单一，产品单一 4、配套设施简单，只能满足一般生活需要 1、以舒适而便捷的生活为主要功能 2、是目前大盘发展的主要功能模式 3、客群和产品走向细分化 4、配套比较丰富，是生活比较便利 1、以高品质城市生活为主要功能模式 2、是大盘发展的高级阶段 3、客群的复合化，产品的复合化 4、与城市相融合，满足完全的城市化生活 小结：本项目为典型的复合功能型大盘！ 第*页 大盘的盈利模式 大盘价值最大化的获取模式： 大盘自我溢价体系的建立、发展和获得 大盘的溢价体系各有不同，没有可遵循的统一模式 居住型大盘 生活型大盘 复合功能型大盘 无法建立自我溢价体系 溢价能力低 能够建立溢价体系 溢价能力高 能够建立溢价体系 溢价能力最高 第*页 项目属性概况——区位、交通 本项目位于东城开发区，规划中心区行政商务区内，交通路网发达 距离孝感老城区10分钟车程 距离星河天街仅5分钟车程 距离武汉市仅30分钟（孝硚高速）车程 项目主要的通行线路： 1）107国道 2）京珠高速 3）孝硚高速（后期通车） 项目属性 第*页 本项目自南向北由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性 规划布局—建筑布局 第*页 本项目具备两个核心景观区，保证了小区丰富的景观资源和高舒适度 A区 B区 核心景观区 核心景观区 绿化广场 景观轴线 规划布局—景观 社区内部核心景观区具备较好的景观参与性（篮球场、社区文化活动中心） 第*页 本项目一期住宅户型以两房、三房为主 一期户型面积 房 型 面积区间（㎡） 总套数 所占比例 二房二厅一卫 84.53～89.17 三房二厅二卫 100.98～131.28 产品面积配比 本项目住宅户型面积以大两房和大三房为主，区别于目前东城区以三房和四房为主的市场供应，具备一定的前瞻性，随着区域成熟度的提高片区以自住为目的的小户型客户将逐渐成为主力客户。 产品价值点提炼—— 本项目整体设计的户型面积偏大，在营销上可采用“可自由分割组合的产品功能空间”;“舒适实用”等特点，另外也可适当赠送面积，增强高性价比 第*页 产品户型分析要素 内部交通 各功能区之间的相互关系 功能区与外部的关系（采光、噪音、景观、朝向） 产品的附加值 单个功能区的实用性 户型空间：高度,梁柱影响，采光与空间的结合度 户型之间：对视，朝向关系，公共空间的合理性。 梯户及车位比 实用率 风水 正合对产品户型研究的九大分析要素—— 产品户型分析 第*页 户型价值及创新点——户户大露台设计，采光通风佳 户型分析 第*页 户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台，景观资源丰富，东城区独创 户型分析 第*页 户型价值及创新点——户型紧凑实用，功能分区合理 户型分析 第*页 产品户型分析结论—— 本项目产品户型分布基本合理，能充分考虑到景观、朝向等因素 对户型的影响，最大化产品的价值 户型设计中，运用了较多创新元素，包括入户花园、大露台设计 阳光餐厅等在东城区市场中为新的看点 户型设计注重实用性，布局紧凑；且功能分区较为合理 部分户型分布未能充分考虑景观、朝向等因素与户型面积之间 的关系，以及户型分布的均好性未能最大化产品的价值 产品户型分析 第*页 产品价值挖掘——环境 市政广场 社区的景观环境 41％的高绿化率；移步换景的空中园林； 两大核心景观区；三大社区服务中心； 精美别致的建筑小品 自然环境： 高层远景，俯瞰湖景 市政环境景观 　　市政广场，体育中心 产品价值挖掘 第*页 产品价值挖掘——规划 城市规划： 城东中心区核心位置 孝感市政府所在区域 城东主要的商务生活区 社区规划： 东城中心区又一个综合体项目；高层、小高层、洋房、别墅、多层以及社区两个核心景观区，景观