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“夕阳红”托起朝阳产业 ——基于美国SUN CITY ARIZONA项目经验对中国养老地产的若干思考 随着中国社会老龄化程度的不断严重，龙头地产商们纷纷开始关注、研究甚至开展中国式养老地产实践：2006年起万科就开始关注中国养老地产市场前景，并进行了从产品设计到市场需求等一系列可行性研究，将养老地产列入公司战略发展的一部分；保利也已经进行了两年多的研究，并在上海、广州试点；华润、首创也曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。中国的一线城市和多个沿海热点旅游城市中已建成不少养老地产项目，并且还在不断推出以养老为卖点的地产开发项目。然而，外表如火如荼的中国养老地产对比国外养老地产发展实践来看，事实上仍处于初级发展阶段，目前已有的养老地产项目在定位、规划、产品设计等方面各有不足。因此，走出国门学习国外优秀养老地产项目的先进经验，对于中国养老地产发展颇具借鉴意义。 一、公司战略选择下的SUN CITY ARIZONA项目 美国是一个养老地产发达的国家，自二十世纪六十年代起就进入老龄化社会，目前已有约3900万65岁以上的人口，约占美国总人口的13%。经过半个多世纪的发展，美国的养老地产已经进入体系完善的成熟阶段。由DEL WEBB公司开发的位于美国亚利桑那州的太阳城项目SUN CITY ARIZONA是美国最大的养老地产项目，整个项目约共9472英亩，14.8平方英里。入住者为来自美国各州和世界50多个国家的四万四千名退休老人，平均年龄为73.4岁。该项目是目前世界运作最成功的养老地产项目，DEL WEBB公司以其作为范本在美国七个州开发了十几个太阳城社区产品线，其成功经验对美国的养老地产、乃至于世界多国的养老地产发展都起到了深远的影响。 回顾SUN CITY AZ的发展历史，我们能够看出该项目是在DEL WEBB公司战略选择下而生，它成就了DEL WEBB公司在美国养老地产市场的霸主地位。 DEL WEBB公司的创始人韦伯从1928年开始来到当时经济状况还很低迷的凤凰城，作为小承包商承建小型住宅房屋和商业店铺以积累资本和经验。公司经过二十多年的发展，拥有了自己的专业建筑公司。二十世纪五十年代凤凰城出现了经济爆发性增长的十年，而DEL WEBB公司也在此时也拥有了一个新的发展机会，即在亚利桑那州最大的两个城市——凤凰城与图森市之间的郊区建造一个全新的社区。 该项目的地理位置非常好，距离凤凰城23.4公里，距离图森市209公里，这里全年有312天能够接受日照，周边有lake pleasant地区公园和white tanks地区公园，整个区域的气候和风景都很适宜老年人的居住喜好。 当时公司已经确立了以全面进入老年住宅与商业共同发展作为下一阶段的发展战略，该项目的地理位置、周边环境以及老年客群的充足性，使得DEL WEBB公司最终决定将这个社区建造成为包括老年住宅和商业的综合性社区。这个社区就是后来闻名世界的养老地产项目SUN CITY ARIZONA。作为实现公司战略的一次大胆尝试，它开创了美国养老社区的先河。 二、定位清晰、规划完善的“老人之城” 清晰的项目定位 项目建设伊始，DEL WEBB公司对于项目的定位就极其清晰：以拥有固定收入的退休老人为主要客户群体，建设包括住宅、娱乐和商业设施的综合性社区，使得该社区能够进行自我维持和运转。 完善的总体规划 项目从1960年开始建设，共历经二十多年的建设历程。其建设规划的整体思路是：首先建设完成商业中心、高尔夫球场、娱乐中心、宾馆、邮局等配套娱乐和商业设施，然后再建设养老住宅。这种“建造小社区紧邻商业及娱乐设施”的建设思路后来也成为了美国其他养老社区规划的学习对象。 按照项目定位和规划思路，DEL WEBB公司最终将SUN CITY AZ项目规划为六大居住区：活动自理型社区（active adult communities）：独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居住；高级人士出租型公寓（senior apartment rentals）：以出租形式提供的公寓；持续照料型退休社区（continued care retirement communities）:根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务；辅助生活（assisted living）：为住在单元中的生活不能自理的顾客提供日常的全方位照料；退休社区（retirement communities）：以出售或者出租的形式，提供给生活完全可以自理的退休人群；专业护理（skilled nursing ）：可以以单独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的服务中提供专业护理；特别护理服务（specialty care）：专为老年痴呆症患者提供该服务。这六大居住区适应不同类型老人的需求，住宅与各种生活配套及娱乐场所交织，创造