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房地产市场分析 3.1房地产市场的一般问题 3.1.1房地产市场的非均衡性 在交易市场上，房地产市场表现为投资性市场与消费性市场的双重属性。因此它的价格形成机制和一般商品有较大的不同。 房地产市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格。未来需求变化的预期是价格预期形成的主要决定因素。人们对房地产价格的预期一旦形成，就可以同时影响供求关系；市场力量并不能决定预期作用的方向和性质，错误的预期可能会偏离潜在均衡价格，走向更大的偏差，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。 3.1.2房地产市场的非规范性 从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地产产品的价格总有不同，不存在规范价格。 从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以确定，尤其对于房地产存量更是如此。 3.1.3房地产市场的不完全竞争性 房地产市场是不完全竞争市场，这主要是由房地产的特殊性质决定的。（1）房产商数量有限，单个房产商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。（2）房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性，也决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位。（3）房产商生产的住房不同质，使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。（4）住房交易成本高，购买者处于劣势地位，购买者缺乏价格的谈判能力，因而市场无法自动达到帕累托最优状态 ? 3.2房地产市场分析的内容体系与特点 3.2.1房地产市场分析的层次 1、区域房地产市场分析?? 区域房地产市场分析是研究区域内所有的物业类型，对区域内总体房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。 2、专业房地产市场分析?? 专业房地产市场分析是对研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，侧重于专业市场供求分析等内容。 3、项目房地产市场分析??? 项目房地产市场分析是对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。 ?3.2.2房地产市场分析的内容 1、地区经济分析?? 地区经济分析研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析和地区基础产业的发展趋势分析。 2、区位分析?? 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。此处所指的是宏观层次上的分析。 3、市场概况分析? 市场概况分析是对地区房地产各类市场总的未来趋势分析。 4、专业市场供求分析 5、项目竞争分析?? 项目竞争分析的主要是分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征。 3.2.3房地产市场分析的特点 ?1、投资决策中的房地产市场分析 主要做项目房地产市场分析 2、项目融资中的房地产市场分析 对项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡 量贷款还款的主要来源。 3、房地产开发中的房地产市场分析 房地产市场分析为其提供项目建成后的市场可接纳的售 价和租金水平；并进行亮点的挖掘，制定营销策略。 4、市场宏观管理中的房地产市场分析 以房地产宏观管理部门为主体的市场分析 3.3房地产市场调查的方法和程序 3.3.1房地产市场调查的目的和内容 对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。 房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。 1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查 2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查 3.3.2房地产市场调查的方法与技术 市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。 3.3.3市场调查的程序 ?一般而言，市场调查的主要程序可以分为如下几个步骤：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查表、选样、资料整理与分析及报告的准备与提出。如图3-1所示。