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YOSOJI 标的地址：松白路143号B栋（写字楼） 主要用途：商业办公+私人会所 基本原则 （一）权责分明原则：业主、租户、物业管理公司的权利与责任应当非常明确。物业公司基于业主允许的情况下服务租户，提供租户所需便利与服务。如遇不可抗免因素，租户有责任配合物业管理公司工作需求。 （二）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心。 （三）服务第一原则：物业管理公司所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。 （四）统一管理原则：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 （五）专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 （六）收费合理原则： 物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业管理的专项维修资金依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。 物业管理费用：租户所用平方数X当期单价。 物业维修费用：由租户按照平方数平摊。 （七）物业管理公司：物业管理为业主方按照份额数投票选择，如租户有建议或者投诉，应与管理处联系。 （八）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。 公共服务 （1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； （2）房屋设备、设施的管理； （4）绿化管理； （5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作； （6）车辆秩序管理； （7）公众代办性质的服务； （8）物业档案资料的管理 针对性服务 ①日常生活类：餐厅饭堂，娱乐设施。 ②商业服务类：写字楼前台服务。 停车场租户有偿150元/月卡。 外来车户工作日：1小时内免费，超1小时5元，每增加1小时+1.5元，当天上限20元。 外来车户非工作日：1小时内免费，超过免费时间收5元，每增加1小时+1元，当天上限10元。 ③公司卫生（自愿选择）：租户公司内部清洁有偿服务， 如：每天（不包括星期日）早上9：00前精简清洁一次，约10-15分钟。每月收费300元 ④经纪代理中介服务：租赁、转租有偿服务。 委托性服务 物业管理公司在实施物业管理时，基本原则是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定公共服务和针对性服务中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以业主和租户为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 清洁管理范围及标准 1）院区外墙、院门清洁标准：日常清洁、定期擦拭、无污物 2）步行梯的清洁清洁标准：踢脚板及墙面干净无尘土，无污渍；扶手、栏杆无灰尘、无污渍；平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁；楼道内无堆放杂物。 3）灯具的清洁清洁标准：清洁无污物，无手印；整体统一光亮；天花板无污染。 4）玻璃的清洁清洁标准：光亮、无污点。 5）门窗清洁?清洁标准：一年两次外窗及外檐清洗，日常窗台、门把手保持明亮，无污迹，无尘土，无蛛网。 6）院落地面及地面以上公用设施的清洁清洁标准：日常不定时清扫，无杂物，定期刷洗。 7）办公楼内走廊、办公室、会议室的清洁清洁标准：垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；桌面干净；保持空气清新；绿色植物花卉盆内无杂物，盆体干净、无污物。 8）卫生间清洁标准：卫生间的门清洁、无手印、黑点、污渍；玻璃镜面保持光亮、无水渍；?台面、洗手盆、水龙头、皂液盒无污物、水渍、杂物、保持光亮；瓷砖墙面、隔断门无污迹、无尘土；恭桶及后侧墙面、小便池上下内外保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁； 一、物业管理机构设置 ?为实现本写字楼，需设置相应的管理服务机构，包括：总经理、项目经理、行政中心、财务部、住户服务中心、清洁部、工程部（暂无）、保安部、经营部（经营部主要负责会所的经营管理，待会所设计功能定位后再确定物业服务人员编制）。 松白路写字楼 物业管理组织机构图 二、人员编制 ? ? 松柏路写字楼物业管理编制总人数为：12人 （其中：管理技术专业人员1人、工程维修1、清洁3、保安4名）?其中：??行政中心：2人（项目经理1人、主管级文员1人）?财务部：1人（会计+出纳） 经营部：根据会所经营需要定编，待会所功能定位后落实。 1、行政中心： 1.1 负责行政、人事、劳资、质检、等综合管理事项； 1.2?负责规章制度的制订与监督执行； 1.3?负责物业服务质量管理控制； 1.4?负责物业管理的全员培训教育工作； 1.5负责行业管理与市场拓展工作。 2、财务部： 2.1负责财务管理及收缴各项费用； 2.2编制物业管理财务预、决算和各类财