我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析.docVIP

我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析.doc

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精品文档就在这里 -------------各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析 【案例回顾】2002年3月,刘某将其拥有一套面积为80 平方米的闲置房屋两间借用给张某居住,但是同年6月,张某在没有经过刘某同意的情况下,把其中一间40平方米的房屋租给了王某。在张某将房屋租赁给王某的期间内,刘某因资金紧张,于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某,并随即办理了产权过户手续。马某获得房屋产权后打算入住该房屋,于是要求王某搬出,王某拒不同意。马某认为房屋产权已经属于自己,其有权利居住,王某的行为损害了其使用权,遂向法院提起诉讼,要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。 【法院判决】一审法院经审理查明后认为:本案中,作为出租人的张某并不是房屋所有人,房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的,鉴于出租人不是租赁物所有人,不能适用我国《合同法》第229条的相关规定,即在学理上所称的买卖不破租赁原则。据此,法院作出如下判决:对原告的诉讼请求予以支持,判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。 【法律分析】民法上有所谓“买卖不破租赁”的原则,即租赁关系成立后,出租人又将出租物转卖给第三人,原租赁关系对买受人有效,承租人仍可向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。举个例子,比如A将房屋出租给B,租赁期限为1年,B在得到A的许可后又将房屋转租给D,在此期间A又将房屋出卖给C,并进行了过户登记,此时C就不能以房东的身份要求D搬离房屋,否则就违反了原先的租赁合同,要承担相应的违约责任。那么依照这一原则理解,案例中的判决岂不是有问题?答案是否定的。因为该原则的适用还须满足一定的条件: 租赁合同须合法有效。我国《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果承租人当时签订的房屋租赁合同存在上述情况,该合同就不受法律保护,自然也就不能对抗房屋的新所有权人了。 租赁物须已被交付并为承租人实际占有。若承租人在已经签署租赁合同的情形下并没有实际入住房屋,而房屋所有权发生了转让,新的房屋所有权人就有权不履行承租人与前所有权人之间的租赁合同,承租人的损失须向房屋前所有权人主张。 须出租人将租赁物所有权让与第三人,即房屋所有权由出租人移转到第三人手中时才能适用该原则。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。 结合上述案例看,张某并不是房屋的所有权人,其与王某签订的租赁合同并非合法有效, 没有满足上述第一个条件,因而法院判决该案不适用“买卖不破租赁”原则是合法且合理的,而承租人王某的损失,只能去向张某主张了。该案例提醒我们在进行房屋租赁活动中,要特别注意对出租人主体资格的审查,宁愿麻烦一点去有关部门确认,也不要贪图一时省力,因小失大,在一些情形中,房屋的非所有权人通过伪造身份文件从事租赁活动,如果承租人不去有关部门核实,就可能上当受骗,当其逃之夭夭的时候,承租人的权益就很难得到挽回了。 另外,在租赁关系合法有效的前提下,承租人除了受到“买卖不破租赁”制度的保护,还能享受另外一项权利——承租人优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。对此《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》也有进一步的规定,由此可见,承租人享有的权利还是比较全面的,只要承租人积极的去行使自己的权利,合法利益就能得到保障。 【法律服务】最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问

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