经管励志某某项目价格定位报告.docVIP

PAGE PAGE 8 佛山城南某项目 整 体 价 格 定 位 及 各 期 价 格 目 标 一．整体价格定位 1．佛山城南某项目概况 佛山城南某项目位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。 2．定价日期：2002年9月 3．价格类型：市场买卖价格 4．定价过程： 1）收集市场资料： 在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表： 项目名称 丽日豪庭 山水居 湖景湾 比较单位 瑞日丽居、朗日丽居 旭日丽居、晓日丽居 3-17# 现已推出的多层单位 坐落位置 大福南路与魁奇路 交汇处 (绿景二区) 绿景路与汾江南路 交汇处 (文化广场) 湖景路 （荷苞湖） 所处地区 城南魁奇路以北 城南魁奇路以北 城东南魁奇路以北 用途 住宅 住宅 住宅 产品类型 多层、小高层各一半 主力为中高层 多层 交易方式 市场买卖 市场买卖 市场买卖 小区规模 23万平方米 13万平方米 12.5万平方米 均价 3800元/平方米 3900元/平方米 3400元/平方米 开发商 佛山锦月房地产开发有限公司 佛山鸿基房地产发展有限公司 佛山石湾恒基实业发展有限公司 容积率 1.9 2.5 2.1 2）交易情况修正 虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100，湖景湾的交易修正系数定为100/100。 3）区域因素修正 比较因素 某项目 (东平河) 丽日豪庭 (绿景二区) 山水居 (文化广场) 湖景湾 （荷苞湖） 距市中心距离 20 23 22 20.5 周边自然环境 15 13 13 14.5 周边社会环境 15 18 18 16 周边生活配套 10 12.5 12 10 交通条件 10 12 12 10 市政基础设施 10 11 11 10 教育、社会福利设施 10 11.5 11 10.5 两年内发展前景 10 11 11.5 10.5 总计 100 112 110.5 102 通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102。 4）产品规划设计情况修正 比较因素 某项目 丽日豪庭 山水居 湖景湾 户型设计 30 28.5 28 28 园林规划 30 27 29 28.5 配套设施 20 20 19 20 外立面 10 9 9.5 9.5 物业管理 10 9.5 9.5 9.5 总计 100 93.5 95 95.5 据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分别为：100/93.5、100/95、100/95.5。 5）产品类型修正 丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/100，山水居100/103，湖景湾100/99。 6）市场宣传推广修正 考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。 7）交易时期修正 我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%左右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。 项目 丽日豪庭 山水居 湖景湾 修正系数 100/102 100/102 100/98 8）总结 诸因素修正后，列表如下： 项目 丽日豪庭 山水居 湖景湾 交易价格 3800元/M2 3900元/M2 3400元/M2 交易情况修正 100/101 100/100 100/100 区域因素修正 100/112 100/110.5 100/102 产品规划设计修正 100/93.5 100/95 100/95.5 产品类型修正 100/100 100/103 100/99 市场宣传推广修正 100/100 100/99.5 100/101 交易时期修正 100/102 100/102 100/98 修正后价格 3522元/M2 3554元/M2 3562元/M2 对上表四个项目修正后的价格进行综合： 简单算术平均综合 某项目单价 =（