房地产信托发展报告.docVIP

2011年房地产信托发展报告 　1、2011年房地产调控政策以及房地产 信托政策。 　　1.1 2011年房地产调控政策 　　继2010年以来三轮非常严厉的房地产调控后，房价仍高位行走，于是在延续2010年调控政策的基础上，2011年1月国务院又推出了八项房地产调控政策措施（简称“新国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，二套 房贷首付比例不低于60%，从严制定和执行“住房限购”措施等，政策力度和广度较2010年又有加强，同时 房产税率先在上海和重庆开始试点。 　　至2011年下半年，在这种政策环境之下，楼市开始发生微妙的变化，房地产市场销售疲软，有价无市现象明显，越来越多的楼盘开始降价促销。面对这种情景，中央政府并未放松房地产调控，下半年出台的政策更加深入，包括较为平缓的 加息以及提高存款准备金率等货币政策；以及7月份国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，将限购范围扩大，限购措施在广度和深度上延伸。 　　同时，2011年政府大幅增加土地和住房供给，并将保障房建设纳为政策重点。在“ 十二五”规划中，明确在“十二五”期间建设3600万套保障房的目标，具体为：2011年1000万套，2012年1000万套，之后的三年还要建1600万套，总共3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。并将一任务已下达到各地，纳入政府官员的考核。同时陆续出台保障房建设管理的相关配套措施，以保证保障房的建设力度。 　　由此，国家从需求和供给两方面大力调控房地产，一方面严厉的遏制需求增长，一方面加大供给，以求达到供需平衡降低房价，满足民生需求。这一系列严厉的房地产宏观调控政策，都彰显了中央政府对遏制房价的决心，使得本来抱有侥幸心理的地产商真正感觉到了“秋意冻人”，房地产下行逐渐趋势显现。 　　1.2 2011年房地产信托相关政策 　　从2010年9月底被称为史上最严的“新国十条”出台，房地产就一直处于风口浪尖。而2010年下半年起，房地产信托的市场占比就一路走高，也引起了各方关注，2011年上半年，数度有房地产信托将被叫停的传言。因此，5月份 银监会两度辟谣，强调“信托公司在依法合规、风险可控前提下开展房地产信托业务”的情况下，监管层不会暂停房地产信托业务，年内也不会出台新的调控政策。但是随着房地产信托融资的井喷，5月底，银监会对房地产信托发行较多的几家信托公司进行了约谈，对房地产信托业务进行了窗口指导。至下半年，房地产市场风险逐渐堆积，监管层要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，同时增加了相关政策实施力度。 　　2011年对房地产信托影响最大的政策是2月12日由银监会印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号），其对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，这意味着净资本管理正式进入实际可操作阶段，并将在年底进入“结算期”。受到融资类房地产信托业务的风险系数高达3%的影响，一些早期房地产信托业务发行占比较大的信托公司的风险资本将趋紧甚至不足，因此，部分信托公司不得不主动压缩房地产信托业务，调整业务结构，以满足净资本管理的要求。 　　2、2011年房地产信托融资情况 　　2.1 2011年房地产信托产品总体发行情况 　　表1 2011年房地产信托总体发行情况表 ? 房地产 非房地产类 2011年 2010年 2011年 2010年 发行数量（个） 1003 603 3735 1610 发行规模（亿） 2864.1 1993.11 5266.19 2003.76 规模占比 35.23% 49.87% 64.77% 50.13% 数量同比增长 66.33% ????????-- 131.99% ??????-- 规模同比增长 43.70% ????????-- 162.82% ??????-- 　　数据来源：用益信托工作室 　　据用益信托工作室不完全统计，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元。与去年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点。主要是三四季度，随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险逐步的堆高，再加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，多重因素导致房地产信托产品发行放缓，而其他各类产品发行增加，从而今年房地产信托产品总量占比有较大幅度减少。 　　统计数据显示，非房地产类信托产品2011年发行数量同比增长132%，发行规模同比增长162.82%，由此可见，信托业作为新兴