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最美的风景在哪里？ 撰稿人:邱 林 前 期 中 期 后 期 90天 45天 商业影院运营的基本流程 商业影院运营包括城市考察、影城选址、影城设计、项目施工、证照办理和项目运作等7个步骤，其中城市考察和影城选址是基础，是影城项目论证的开端；影城设计、项目施工、证照办理是影城投建并付诸实施。项目运作是影城投建前后围绕影院经营所开展的一些列影片供应、影院营销、日常运营与管理工作总称。 考察城市经济环境及商业氛围； 考察文化消费增长情况，影院发展情况； 1～2年内适合开发的影年票房在1000万以上的区域； 基本条件： 1.三高城市（高增长、高消费、高文化） 2.城市规模在50万以上，且电影院票房呈2位数增长； 3.拥有多处城市综合体（shopping mall），且城市人口偏年轻； 前三年影城发展预测； 影城规模（座位数、厅数、影城定位）； 影城竞争对手和市场策略； 城市考察 城市考察是指影城选址前所作的城市商业调研活动，本调研内容包括：城市区域人口、经济状况、社区分布、电影市场、文化积淀及文化消费、相关业态等。 随着中国电影市场的崛起，现在的城市考察多采用主动考察手段。在现有一线城市基本饱和的基础上，一些有实力的院线将二线城市作为了主要考察城市，准备从那里掘金。 美国电影发展表明，每2000人的社区都适合建一个3～5厅的电影院，我国电影银幕的数量还远远不够，目前就是电影院比较集中的城市，人均银幕也相对较低，由此可见，一线城市虽然有很大的竞争压力，但还是有很大的空间；广大的二线城市将成为未来一段时间市场开发的主流。 一线快速成长电影市场 二线经济三高区域市场 电影发展速度分析 需求缺口 竞争现状分析 电影消费模型 市场推动 政策空间 收入分析 市场预测 考察起点 备注:目前年票房在1000万以上的影院才更有开发价值 业内数据表明投建6～8厅（1200座～2000座）影院是我国目前最经济的现代多厅影院，投资规模约2000万人民币，投资收回期为3年，折合每个座位投资1万元RMB，每个影厅造价约200～250万RMB； 按照目前新电影院的平均成长率20%（年平均分账比例50.5%以上）计算，影院首年电影票房约为1000万，第二年1200万，第三年1440万，影城卖品占票房15%计算（纯利在65%以上），1～3年营业额为150万、180万、216万。 城市考察是影城运营的第一部，很关键——它决定了选址的准确性和市场的机会大小。目前大中城市市场基本繁华地段都不再有影院资源，对于一些二线市场开发和一线城市深度开发成为热点。做好这些除了考虑通用的城市数据，还要充分考虑竞争因素和竞争对手进入的可能。一线市场过度竞争直接加重了影院的后期成本，导致投资收回时间延长；二线市场容量有限，以往的传统电影市场不具有绝对的参照性，除了考察票房，还要考量影院运作水平，突破竞争对手和现有传统营销方式即获得电影市场能量，进入新市场会带领市场达到新高度。 城市考察是一个长期和动态的过程，除了考察市场，还要考察投资环境因素，电影局对新影院的政策是前三年返文化税，有的城市可能还会减免一部分商业税收。 城市考察所作的相关服务行业发展现状（如麦当劳、肯德基数量；专卖店发展等）调查是一个重要考量工具，能够反映未来市场预期。 商业配套设施； 基本条件： 1.区域常住人口在20万以上，以年轻群体为主，文化氛围好； 周边社区人口和主要消费形态； 影院发展水平及可能竞争状态； 周边交通和便利条件； 2.繁华地段，商业配套设施齐全（完整的shopping mall业态）； 3.交通便利，人口流动性大 ； 影城厅数、座位数 影城风格定位 影城最佳位置推荐与评估 4.有上下双层，适合做影院的9米高的楼层结构； 影城选址 影城选址除了考量必要的建筑条件，还要考察该地址3～5年的经济发展状况；一个理想的电影院地理位置不能太偏，要让大众能够主动识别到；其次是该区域交通便利，保证能够顺利抵达；除此之外，还要靠近一些社区、学校，社区人口年轻化，方圆5公里半径内的总人口不少于20万；对文化产品消费比较理性，同时对电影有一定的认同度。 选址还要确定该区域适合投建的影城规模和规格档次； 影城选址有两种常规方法：自己的地产项目投建和租赁投建 两种类型:自有商业广场、场地租赁； 场地租赁费不超过100万/年； 可以考虑场地入股，分账比例不超过10%； 物业服务包括空调、用水、多路电源保障、电梯、广告位、店招、影讯发布区域等； 备注： 影院场地租赁或者物业合同相对比较复杂，涉及到影院作为公共场所运营的多种条款——空调、用水、办公、电源保障、广告宣传、电梯超时服务、夜间保安进驻、安全人员疏散、影院门前排他经营等内容 典型的现代多厅影院由宽敞的大厅、票房、卖品部、卖品储藏室、大小影厅、会