房地产评估——市场比较法学习课件演示课件.pptVIP

一般地，交易情况修正要以正常市场价格为基础，这样比较的基准只有一个。 在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 成交价格比其正常价格高10％”与“说正常价格比成交价格低10％”是一样的？ * .. 例题：可比实例的成交价格为1650元/平方米，比正常市场价格高10％，试求取可比实例的正常市场价格。 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×1/（1＋10%） =1650/1.1 =1500（元/平方米） * .. 如果以可比实例的成交价格为基准，说正常价格比可比实例的成交价格低10％。 意即: 可比实例的成交价格×(1-10％)=正常价格 ,假定可比实例的成交价格=1650元/平方米 则:正常价格=1650×(1-10％)=1485(元/平方米) 1485元／平方米≠1500元／平方米 所以，“说可比实例的成交价格比其正常价格高10％”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10％”是不等同的。 * .. 2、差额法的修正公式： 可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格 交易情况的具体修正，需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度，但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。 * .. 对于因为交易税费的非正常负担进行修正时，通常按照以下公式进行修正。 p105 正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 ?应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 因此，正常成交价格的计算公式： 正常成交价格 ＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) ＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率) * .. 例题：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解：卖方实际得到的价格 ＝正常成交价格－应该由卖方缴纳的税费 ＝2500－2500×7％＝2325（元/平方米） 买方实际付出的价格？ 买方实际付出的价格＝2500+2500×5％＝2625(元／平方米) * .. 例题：1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？ 2.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？p92 * .. * .. 五、交易日期修正 1、含义 估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。 * .. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳；(2)上涨；(3)下跌。 当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 * .. 2、修正方法：百分率法 公式：可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×交易日期修正系数 交易日期修正系数以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％则:可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格 或者 * .. 包括价格指数法和价格变动率法 ①价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数； 如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 * .. 价格指数的编制原理 * .. 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格 * .. 例题（交易日期调整的定基价格指数法）： 某宗房地产2006年6月的价格是1800元/平方米，现在需