社区商业研究课件.pptVIP

【社区商业布局类型】商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 类型 优点 缺点 底商满布型 商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。 商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。 入口商街型 有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。 一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。 入口集中型 将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。 商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。 散点列布型 商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。 商业较分散，难以形成规模效应。 【社区商业布局类型】各类型示例 【社区商业布局特点】在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾主力店对其它小商家的带动作用 【社区商业布局】典型案例一：万科金色家园 主力店 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 【社区商业布局】典型案例一：万科金色家园 主力店 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 【社区商业布局】典型案例二：东海坊 东海坊位于深圳福田区。商业面积约7,000多㎡。商业属性为中间型，布局形式为入口商街型。 餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。 【人流动线规划】在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点 焦点型人流动线 端点型人流动线 人流集散中心具有唯一性； 能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显； 人流集散中心为两个或多个； 两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。 【人流动线设计原则】人流动线在设计时应充分结合项目自身特点，发挥商业的便利性、展示性、带动性、层次性、过渡性。 焦点或端点尽量临主要道路设置，对外展示良好，利于导入外部人流 焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流，端点的设置应考虑能否导入人流经过尽可能多的商业 人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化 人流动线简单易达，保证商业的便利性 便利性 展示性 带动性 层次性 结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的聚集人气的作用 过渡性 【面积规划】社区商业划铺面积一般在30-500㎡之间，其中30-80㎡居多。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同。结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。 【面积规划原则】一般30-80㎡商铺占50%左右，30㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高 辐射型 中间型 内向型 类型 个数配比 30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 内向型 33.6％ 55.0％ 5.5％ 3.7％ 2.1％ 中间型 27.5％ 51.8％ 13.6％ 3.8％ 3.2％ 辐射型 32.5％ 29.7％ 19.5％ 10.2％ 8.1％ 三种类型社区商业均以30-80㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80㎡商铺，占比将近50%。 外向型由于辐射面较广的业态—如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。 内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 【业态面积需求】超市、餐饮、休闲三大主力业态对面积的要求较大，服务配套、服饰、地产中介对面积的要求较小。 业态 30㎡及以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 超市 0.0% 0.0% 0.6% 5.0% 40.4% 餐饮 9.9% 12.7% 29