项目经新教材理如何做好物管工作跟一资料.pptVIP

1 两者关系 1) 管理和被管理 2) 监督和被监督 3) 处罚和被处罚 2 政府管理同企业管理的区别 1) 政府管理靠法规(行政行为) 2) 企业管理靠合同(经济行为) 1). 依约收费 按政府的批文收费 按与业主之间的协议收费 2). 依约服务 按合同约定向业主提供服务 按协商、公平、合理原则向业主提供服务 3). 依约管理 按政府法规、开发商、业主、业主大会、业主委员会及专业公司的授权进行管理 正确利用管理权限(告知、劝阻、报告) 1. 两者关系 1) 责权利关系 2) 情感关系 2. 两者之间存在的问题 1). 责权利关系混淆 2). 用情感代替合同 3. 处理关系 1) 利用合同处理责权利关系 委托事项授权 委托期限 物权利益授权 物管费用结算 2) 利用诚信和“受人之托,忠人之事”的原则来处理情感关系。 1. 两者关系 1)聘用 2)服务 3)收费 4)管理 5)监督 6)情感 1) 研究和满足业主的心态是我们的主要工作 (业主对功能性服务的评价) (业主对感受性服务的评价) 2) 对不同的业主要给予不同的服务 温饱型 (同情) 经济型 (保护) 文化型 (尊重) 审美型 (祟拜) 权利型 (敬重) 社会型 (宣传) 3) 正确认识和充分利用物管服务的三个层面 功能性服务 关系性服务 情感性服务 4) 把业主当亲人 1. 两者关系 1) 聘用和被聘用关系 2) 决策和执行关系 1). 按条例规定处理 物业公司由业主大会选聘解聘 业主大会通过两个1/2表决通过方式解聘选聘企业 2). 争取业主大会的聘用和支持 重点在于争取每一业主的支持 得人心、得天下 3). 摆正物业公司执行的位置 1. 两者关系 1). 权益代表关系 2). 工作配合关系 物业公司的专业化管理(政策法规、物管合同、物管规定) 业主委员会的自治管理(政策法规、业主规约、业主大会决定) 1). 按条例规定来处理 业主委员会是业主大会执行机构 物业公司与业主委员会签合同 2). 争取聘用合同的签订 3). 与业主委员会签订工作合作协议 落实彼此合作关系 落实彼此权责关系 1. 两者关系 1) 责权利关系 2) 情感关系 1). 利用协议处理责权利关系(委托事项、物权利益授权、相互费用结算) 2). 利用诚信和互帮、互助、互惠、互利处理情感关系 1). 内部工作 人事管理(招聘、培训、使用、奖惩、职退) 资金管理(收入、支出、结存、投资) 物资管理(采购、保管、使用) 生产管理(三大类16项服务) 营销管理(让业主了解、喜欢、满意并购买我们的服务) 2). 外部工作 处理同政府关系 处理同开发商关系 处理同业主关系 处理同业主大会关系 处理同业主委员关系 处理同专业公司关系 1). 管理(建立秩序) 立法(外部制度、内部制度、作业流程) 执法( 员工:警告、批评、辞退; 业 主:告知、劝阻、报告) 2). 服务(开展业务) 功能性 关系性 情感性 (1)、决策层(动脑、做人、糊涂) (2)、管理层(既动脑又动手、既做人又 做事、既认真又糊涂) (3)、执行层(动手、做事、认真) 1). 员工心态管理 编制企业文化( 职业信念、职业道德、