杭州房地产价格走势分析.docVIP

2013年杭州房地产价格走势分析 摘要：2012年已将过去，很多没买房的人已经开始谈论房价走势2013了，对于业内和坊间众说纷纭。据《证券日报》报道，2012中国500强房企的库存达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货达到99.89亿元，创历史新高。对于未来的2013年，杭州的房地产价格又会产生什么样的变化，本文将对此作出分析。 关键字：房地产价格；2013年；走势分析 引言 上有天堂，下有苏杭。做为我国经济大省的省会以及知名旅游文化城市，杭州的房价素来就在我国居于上游，且一涨一跌备受全国公民的瞩目。在杭州楼市这近十年来，每经过一次房交会，房价总体上都是高歌猛进，几乎只涨不跌，有人叫好，也有老百姓叫苦连天。在未来新的一年里，杭州的房地产价格会有些什么样的变化，相信是大多数人都关心的事，本文通过分析比较往年杭州房地产的价格走势，并对近年来的国家政策进行分析梳理，研究房地产价格形成的规律，来对2013年杭州房地产价格作出一个预测分析。 往年杭州房地产价格走势回顾 （一）开发经营篇 　　2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。 　　1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元 ，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。同月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。 图1：房地产开发投资额与商品房销售额 　　商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。 　　1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。 图2：商品房竣工面积与销售面积 　　商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84% 图3：商品房新开工面积 　　土地成交面积大幅缩水，价格微涨。2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。 图4：2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比 　　（二）市场行情篇 　　2008年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度的成交虽然平淡但还算平稳，4月，预计的上扬并没有出现，市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商和消费者相互试探，看客多买客少。6月，天气开始炎热，传统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去，但楼市的暗流已然涌动，7月，部分开发商提早开战，然而更多的人准备在“金九银十”大显身手，但万科在9月初的7.5折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了，临近年关，杭城楼市渐行渐冷。 　　1、供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大 　　1-11月，杭州主城区批准上市商品房475.55万平方米，较去年同期上涨31.99%，其中住宅批准上市面积为401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%；商品房成交面积为245.31万平方米，较去年同期下降46.70%，其中住宅成交面积为184.77万平方米，较去年同期下降52.75%。 1-11月，杭州主城区供销比达1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至11月30日，杭州主城区商品房可售面积达到401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去化压力巨大。 图5：2008年杭州主城区商品房供销对比 图6：2008年杭州主城区住宅供销对比 　　2、价格起伏震荡，下行趋势明显 　　1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。11月，商品房成交均价为14348元/平方米，环比下跌4.47%，同比上涨6.42%；11月，住宅成交均价14804元/平方米，环比下跌4.0%，同比微涨0.3%。自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更