房地产投资拿地分析演示课件.pptVIP

六、土地市场 * .. 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌 协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的 1 国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通等项目用地 4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 异同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用(补偿、安置）或无偿 有期限限制 有期限限制 一般无期限限制 * .. 四、招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所 交易方式 一次报价 多次报价 多次报价 持续时间 长 短 长 复杂程度 需要制作标书十分复杂 不复杂 一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求 * .. 七、房地产企业的拿地方式 * .. 招拍挂介绍 土地转让介绍 股权转让介绍 合作经营介绍 土地合作（企业与企业、政府与企业） 一、二级联动 概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 委托代建介绍 房地产企业拿地方式五个模式十六种方式 * .. 一、宏观经济分析与预测 * .. 2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。 * 2016年9月30日北上广深限购限贷政策 * 库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显 * 二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月） 1、本市户籍限购2套新建商品房 2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税 4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满2年方可再交易。 贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付40% * 2016年房地产市场特征 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回落 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离场 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷静 2.5.住房供求空间错配持续加剧 * 近年来政策导向和调控路径 * .. 房价持续上涨的四大根本性因素 2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力 中国的城市化进程 ----购买需求 人民币超发 ----价格和价值 国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素 * █2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动 █2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动 █2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动 █2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动 █2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动 █2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？ 比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点 * 二、地块投资的开发策略和开发模式 * .. 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来