新城长沙望城项目整体定位及产品规划报告p课件.ppt

新城长沙望城项目整体定位及产品规划报告176p;3.5的容积率我们可以做什么？;第一次进驻长沙, 7.4亿的地价,我们将在市场竞争如何树立价值标杆？;⑴项目战略要求 ; 一、项目土地属性分析 二、长沙市宏观区域分析 三、项目竞争产品分析 四、项目客户分析及定位 五、项目产品组合分析 六、项目定位及发展建议;一、项目土地属性分析;;本项目所在区域位于长沙市望城县雷锋大道东侧、银星路南侧，主干道雷锋大道直接与本案相临； 当前依赖公交系统出行不便，目前仅有918一条公交车线路可到达项目，交通便捷性不够；;区域商业中心原位于溁湾镇商圈，市府北迁后成为片区主导的发展动力与核心，距离项目较远； 随着片区人口的逐步增加，区域配套逐步完善，但仍与市中心相去甚远，且项目距离未来规划的月亮岛城市副商业中心有一定距离 目前区域内配套以休闲旅游、酒店居住为主，如普瑞温泉、龙湖高尔夫等，生活配套缺乏，无法满足项目居民生活需求。 项目北侧500米有长沙医学院附属医院，东侧老年公寓配套医疗设施。;项目容积率3.5，属于高容积率、百万级规模大盘项目，项目自身规划约10万平米商业配套;地形方正，丘陵地貌； 地块内部现状主要为荒草地，少量植被； 地块内部约有2/3面积地势较周边道路低5-15米不等； 若平整土地，填土至周边道路正负零位置，初略估算约有200万立方米土方量，成本较高，因此建议项目利用现有地势高差灵活规划。 地块中部陡坡附近有一水塘，为积水所致；内部无其他优势资源。;解读地块外部环境：北面农民房形象杂乱；南面为农田和厂房无景观，西东面可远观山景，有一定外部景观资源;土地属性总结;二、长沙市宏观区域分析;从2009年起，长沙房地产销售量进入快速上升通道，整体价格也快速上扬;长沙市场供需关系;岳麓区市场供需关系;望城县市场供需关系;别墅市场供需分析;整体房地产市场评判;*;河西住宅总体特征;雷锋大道板块尚处于初级开发阶段，区域在售项目仅2个别墅项目——金科东方大院和中粮北纬28°。 区域由于受谷山森林公园阻隔，与河西中心区距离偏远。在金星大道取代雷锋大道，成为???接望城与长沙的城市主干道后，区域的交通优势丧失，发展速度落后于金星大道沿线。;2011.02;莱茵城51万;;区域;;[2009]05号 容积率： 2.8-3.0;区域住宅市场总结;三、项目竞争产品分析;竞争项目规划特点;竞争项目景观特点;竞争项目立面特点;竞争项目户型分析;竞争项目户型分析;竞争项目户型分析;项目;;竞争项目去化分析;竞争项目去化分析;市场供销总结;四、项目客户分析及定位;根据大盘发展客户构成客观规律：本项目前期核心客户仍应立足于河西望城地缘性客户;;本项目启动期地缘客户分析：从区域来看，客户主要来自河西（岳麓区约50%）和望城县（16%）;;虽然各类产品客户群体的比例有所差别，但主要为以下四类群体：麓谷科技园和望城产业园的企业职员、岳麓区开厂和自营街铺的生意人、长沙市及岳麓区政府公务员和河西大学、医院等事业单位员工。;目标客户年龄构成;40~60㎡ 公寓;对应公司标准化产品线客户分类：本项目前期主力客户可被表述为“启航型”客户“乐居型”客户;;分类;;从客户购房关注因素来看，价格关注最高，其次为户型，其次为交通因素； 由于启航客户多数为首次购房，且以婚房和方便工作为主，对于价格和交通的关注相对明显。;启航客户购房户型需求;启航型客户：产品户型设计需求偏好实用性为主，看重分摊率，在舒适度上对卧房关注度相对最高;启航型客户：商业配套需求偏好 最关注满足日常需求的超市，对于高端消费配套并不敏感;全市 公务员人数;;;溁湾镇商圈： 通程商业广场为区域商业中心，岳麓现代IT城、新一佳超市、国美电器、通程电器、新外滩商业广场、苏宁电器、麓山服装精品市场。;从客户购房关注因素来看，对于价格的关注因素较低，首先关注地段，其次对配套关注较高； 教育配套排在较前的位置，对于子女教育成为改善客户非常关注的要素； 对于户型的关注依然高于价格，他们换房更看重户型的舒适度。;乐居客户购房面积需求;项目;乐居型客户：教育配套偏好强烈重点关注小学及中学教育品牌，名校是他们置业换房的重要驱动力;职业：中联重科普通职员 年龄：45岁 月收入：3000元左右 居住状况：一家三口住在单位定向的小区内 成交情况：购买恒大名都128平3房，总价约50万 客户语录：现在我们家里住的房子还是以前单位的定向房，那时候很便宜的，不过现在你看咯，感觉很破旧了，也没有什么绿化景观，儿子要结婚了，总要换个像样的房子才拿的出手。我们在这一片住惯了，也不想换太远的地方，梅溪湖这边房价还可以，看了恒大名都的规划，那还是感觉有点品位的，而且绿化面积大，园林做的不错，有个很大的中央水景，里面还有器械健身区、篮球