公共设施评价中的异质性信念与房产价格-北京大学国家发展研究院.pdf

第 卷第 期 经 济 学 !季 刊 # ! 5,36! 7,6 年 月 # #$$! $ %’()*+,(,-’+./)01203 8+1,920 #$$! 4 公共设施评价中的异质性信念与房产价格 $$$ 中国房产泡沫生成的可能解释 张 涛 王学斌 陈 磊 ! ! ! ! 摘 要 地方政府的土地供给既决定了房产供给#也影响了房 ! ! 产需求#这体现在房产供给的增加导致了居民支付意愿的下降%公 共设施将提高房产价值和居民支付意愿#从而地方政府可以通过土 地供给和公共设施支出的选择来实现财政收入最大化如果购房者 对于公共设施价值的判断存在异质性信念#地方政府就有可能利用 这种信念差异#投入过多的公共设施支出以获取更多的财政收入# 这将使得房产价格有可能超过其基本值#出现泡沫成分 关键词 土地供给#公共设施#异质性信念#泡沫 !! ! 一!引 言 !! 世纪 年代中期# 中国开始实施分税制# 中央为了激励地方#把 #$ =$ 作为主要的考核指标 ! ( ZL\ .’)( )(EQ2’( )1 ==! .’)( )(EY,3)(E C ! 发展了 ! 的分权理论#认为财政分权可以强化地方政 ==A ]’29,/1 =P@ 府预算#促使政府为本地区企业提供有助于生产的基础设施支持地方财政 的增加将会提高地方政府创造 ZL\的能力#因此地方政府希望获取更多的财 政收入来提高 年代末#在低利率和消费不足的背景下#中央放宽了 ZL\ =$ 居民房贷政策#促成了房地产市场的繁荣#导致地方通过房地产业来获取更 多的财政收入#进而创造 ZL\ 在中国#由于二级土地市场发展程度较低#因此地方政府实质上是土地 的垄断供给者城区拆迁改造可以提高城市的整体环境和竞争力#这毋庸置 疑拆迁也会使社区内部更紧密#即某社区居住群体的社会地位越接近#政 府便越有能力通过公共设施建设影响这个地区的房地产价值’一方面#社区 内部越接近#对差异化的公共品的需求便越低#政府便仅需提供同质的公共 品#进而实现规模经济# 由此政府可以依据每个社区的特点更具针对性地提 张涛#复旦大学经济系#复旦大学就业与社会保障研究中心#上海市邯郸路 号# % ’ ##$ #$$?? *B-)’3 %王学斌#上海大学国际工商与管理学院经济系(复旦大学城市规划与发展研究 W)( 1), T/E)(D2E/D+( C ! 中心(复旦大学中国经济研究中心#上海市上大路 号# # ’ %陈磊#上