新城控股陈埭项目可研报告说课材料.pptx

新景祥咨询顾问中心;项目核心问题; 城市宏观及基地情况;隶属泉州，地处闽南金三角， 以闽台、侨乡经济为特色，民营经济异常发达。;2014年全国百强县排名第五，泉州经济龙头，经济实力强，但近两年增速有所下滑。;（数据来源：晋江市统计局）;晋江人口;一主两辅、一带两轴、三心联动 一主：晋江主城区，包括晋江老城、滨江环湾商务区、磁灶内坑物流商贸区，主城区形成磁灶—内坑、滨江—陈埭、池店—紫帽、老城区—新塘罗山、灵源—永和等五大相对集聚的功能组团，规划面积约288平方公里，并对接泉州，提升环泉州湾区域的高端商务金融功能。 两辅：依托安海东石及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井/英林/深沪/龙湖，打造滨海休闲旅游产业为主的晋南辅城。 一带：指环湾发展带，为晋江的城市高端服务设施集聚带。 两轴：依托双龙路、世纪大道形成中心城区两条发展轴。;第六次人口普查晋江各乡镇常住人口对比;陈埭镇各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，其中上市企业18家，但近2年经济下滑严重，面临产能过剩、产业人口流失等问题。;鞋都片区2014年10月启动拆迁改造，未来片区规划大量商办、商住项目，但实际规划落地有待观测，拆迁改造随之而来的大量拆迁户是本案重要潜在客群。;项目区位;地块概况;宏观环境及基地情况 小结 经济情况：晋江为全国百强县，陈埭镇经济发展底子好，但伴随近两年宏观经济的恶化，本 镇居民购买力和投资意愿有所降低。 2. 人口情况：晋江常住人口约220万，其中陈埭常住人口约37万，人口基数庞大，然受制于鞋坊 业持续走低，亦面临产业工人流失的问题。 3. 区域发展：陈埭镇区房地产市场基本空白，区域住宅购买需求、商业消费需求主要外溢至晋江 主城区及泉州。 4. 项目概况：本案地处陈埭镇区核心地段，昭示性、通达性好，规模中等偏上，作为镇区首盘， 具备打造自我中心的条件。; B地块市场分析及定位;晋江在售项目集中在主城区和晋北，主城区主力均价范围在6500-7000元/㎡之间，晋北主力均价范围在6500-8000元/??之间。;晋江市 住宅供销价;住宅单盘 去化情况;主城区住宅120-144㎡为供销主导，占比35%上下；其次为100-120㎡和80-100㎡，占比约15-20%。;周边乡镇，住宅120-144㎡供销占主导常年保持，占比近半，其次为80-120㎡和144-160㎡。;项目名称;本案为安海镇最大造“城”项目，主力成交产品也集中在130-144㎡的三房产品，安海本地客群占比约90%，职业特征以35-50岁之间个体户、私企老板为主。;晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万㎡，待推体量约115万㎡，未来潜在竞争体量228万㎡。;住宅市场分析 小结 供销情况：近两年供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年去化量100-120万㎡，主城区楼盘均价集中于6500-7000元/㎡。近两年去化较好项目，单盘可达8-10万㎡。 产品供销：主城区120-144㎡为主导，占比35%上下；其次为100-120㎡和80-100㎡，占比约15-20%。周边乡镇，120-144㎡的为绝对主力，占比近半，其次为80-120㎡和144-160㎡。 周边乡镇案例借鉴：内生性市场，客户基本为本镇客户。130-140㎡产品占据主导，其次为90-100㎡、140㎡以上产品。 竞争情况：晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万㎡，待推体量约115万㎡，未来潜在竞争体量228万㎡。;客户定位依据;住宅 客户定位;总平-用地条件分析;案例借鉴;;;底商2F合计为16920㎡，采取一拖二布局，店铺面宽为4.2-4.5m，进深为14.0-15.0m，1F挑高按3.6米、2F挑高按3.4米。;项目交通流线规划原则为在人车分流的情况下保证居住的纯粹性与舒适度，主入口设置入口广场，提升入口的标识性及项目形象；;一梯两户组合，电梯直接入户，提升居住品质及尊享感；;一梯四户组合，通过核心筒优化，实现一梯两户效果，提升居住品质，同时还可拥有独立的入户花园，享有免公摊的公共观景平台，拥有阳光电梯房。;通过市场调研、客户访谈、产品特性，综合得出以下户型设计思路;;边套户型需保证南北通透、功能分区明确，通过阳台、飘窗、入户花园增加赠送面积。;通过晋江市场楼盘户型尺寸对比，建议本案户型参照如下尺寸标准：;建议采用上空送阳台、上空送房间等几种方式进行赠送; A地块市场分析及定位;目前，晋江主城区商业网点已形成“5个成熟商圈，3个新兴商圈”的空间布局，其中阳光、万达为当前晋江商业辐射力和影响力较大的商圈。;晋江