【专业文档】2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(26).docVIP

二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内） （二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。 表4—12 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万㎡ 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万㎡ 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15万㎡ 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（　）。 A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（　）。来源建设工程教育网 A．目前住宅市场价格 B．未来住宅市场价格，折现至估价时点 C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 7．在确定开发成本时，应采用（　）。来源建设工程教育网 A．该开发公司测算的开发成本 B．现时的客观开发成本 C．各期销售时的客观开发成本来源建设工程教育网 D．各期开发时的客观开发成本 8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　）。 A．销售费用、销售税费和开发利润 B．销售费用、销售税费和所得税来源建设工程教育网 C．销售费用、销售税费和购地税费 D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 （三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270㎡的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/㎡和2300元/㎡。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106，土地报酬率为6%。 9．运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（　）。 A．［2000～2300］来源建设工程教育网 B．［2030～2270］ C．［2060～2240］ D．［2090～2210］ 10．假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/㎡，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是（　）元/㎡。 A．2136来源建设工程教育网 B．2165 C．2179 D．2206 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） 封面和目录（略） 致委托人函 ××市中级人民法院： 受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957．3㎡办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。估价时点：2007年3月5日。来源建设工程教育网 我公司根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMBll433元/㎡）。估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。 随函附交3份房地产估价报告。 ××××房地产评估有限公司（盖章） 法定代表人：×××（签字） 2007年3月16日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。 6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7．本报告不可作为