土地增值税清算审核实务.PPTVIP

土地增值税清算实务 余 杨 土增清算要点 查阅各类证件 做好前期准备 审核重点要点 面积（分期） 收入 成本 费用 后续管理事项 五证： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 商品房销售（预售）许可证 一、各类证件 一表： 竣工验收备案表 一、各类证件 《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 建设用地规划许可证 《建设工程规划许可证》 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《国有土地使用证》，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。 《国有土地使用证》 《建筑工程施工许可证》 《建筑工程施工许可证》，是指建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可的建筑属违章建筑，不受法律保护。 根据营改增政策规定，房地产老项目、建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目、建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项日。 《建筑工程施工许可证》 《商品房销售（预售）许可证》 《商品房销售（预售）许可证》，是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 《商品房销售（预售）许可证》 《商品房销售（预售）许可证》 《竣工验收备案表》 《竣工验收备案表》是由建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料。 做好清算审核前期准备 （一）项目管理 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 ——国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 ? (国税发〔2009〕91号） 台账 管理科所按照职责设置土地增值税项目管理台账，每季度追踪项目的施工进度、销售情况。已竣工的，提供竣工决算价格。台账模板如下： 初步测算增值额、增值率 对已经竣工验收且销售比例达到85%的项目，从系统中调取项目立项以来的财务报表、企业所得税申报表，了解其已入账的收入、成本、利润的情况，初步掌握本项目的财务状况，所得情况。同时调取系统内已预缴的土地增值税金额推算收入情况与利润表中收入额做大致比较，根据已经竣工验收的成本金额，初步推算项目的增值额、增值率。 筛选可清算项目 1.对于达到应进行土地增值税清算条件的项目，税收管理员应及时制作并送达《税务事项通知书》（清算通知），启动清算程序，告知纳税人自收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。各管理科所应将启动清算程序的情况及时报送社会保险费和非税收入科。 筛选可清算项目 2.对于达到可要求进行土地增值税清算条件的项目，税收管理员应对销售比例达到85%的项目核实纳税人的实际情况，并填写《土地增值税可清算项目评估意见表》，经管理科所负责人同意，提交社会保险费和非税收入科复核后，报主管局长确定清算项目。对未批准进行清算的项目，税收管理员应继续做好项目管理。对于纳税人主动申请清算的项目，适用上述流程。 对确定进行清算的可清算项目，由税收管理员制作并送达《税务事项通知书》（清算通知）。 纳税人申报与受理 1.对达到应清算条件的房地产开发项目，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2.对达到可清算条件的房地产开发项目，经局领导确定需要进行清算的，由税源管理岗制作《税务事项通知书（清算通知）》（附件2），并取得《送达回证》，通知纳税人开始清算。纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 3.经研究确定暂不清算的，主管税务机关继续做好项目管理。 对项目分期的审核 1.审核资料 （1）国有土地使用证、建设工程规划许可证 （2）辅助资料：建设用地规划许可证、建筑工程施工