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PAGE 1 - 房地产定价策略 中铁云时代广场价格方案 2014/05/28 中铁云时代广场项目组（陈志凯） 第一部分 高新区及部分在售楼盘价格情况 高新区已投入使用写字楼价格情况统计 序 项目名称 物业类型 均价（万元/㎡） 租金（元/㎡/月） 静态收益率 1 山灞国际 写字楼 1 60 7.2% 2 和成国际 写字楼 1.1 65 7.1 % 3 鼎易天城 写字楼 1 60 7.2% 4 戛纳小镇 商住综合楼 0.9 40 5.3% 5 汇金大厦 写字楼 0.95 40 5.1% 6 高新阳光广场 写字楼 1 50 6% 7 云南软件园 写字楼 —— 60 —— 8 新宸商务 写字楼 0.9 35 4.7% 9 高新招商大厦 写字楼 —— 50 —— 昆明在售写字楼价格情况 序 项目名称 区位 物业类型 预售价格（万元/㎡） 成交均价（万元/㎡） 1 人民路壹号广场 一环至二环 5A写字楼 1.2 1.1 2 西城心景 二环至三环 5A写字楼 —— 1 3 蓝光昆仑中心 金产区 5A写字楼 1.9 1.8 4 万达广场 金产区 5A写字楼 1.3 2.3 5 霖岚国际 一环至二环 甲级写字楼 1.09 1.1 6 奥宸财富广场 二环至三环 甲级写字楼 1.3 1.1 7 润城 金产区 甲级写字楼 —— 1.3 8 融城优郡 一环至二环 5A写字楼 1.5 1.6 9 大都 一环至二环 甲级写字楼 —— 1 10 绿地云都会 二环至三环 商业公寓 —— 0.65（团购） 项目周边在售楼盘住宅及公寓价格情况统计 序 项目名称 在售物业类型 成交均价（元/㎡） 主力价格区间 备注 1 联想科技城 住宅 7,100 60-90万 2 绿地云都会 公寓 6,500 19-23万 3 中晟锡城 住宅 7,000 60-85万 4 春城慧谷 住宅 6,900 70-80万 5 云锡金地 住宅 6,900 70-80万 6 百大国际派 公寓 7,300 36-43万 销售面价 7 新御盛景 公寓 7,500 50-60万 住宅 8,500 100-110万 8 西城时代 公寓 8,200 40-50万 精装 住宅 7,600 90-100万 写字楼 9,000 45-135万 销售面价 9 金泰国际 住宅 7,800 70-90万 第二部分 价格方案 选择收益还原法、市场比较法、住宅反推写字楼价格三种形式进行项目基准价，综合三种定价方式推算的价格，结合昆明写字楼市场情况，制定项目销售价格。 收益还原法定价 泛亚科技新区少有投入使用的商业写字楼，选择高新区已投入使用写字楼的租金价格作为参照； 高新区已投入使用的写字楼租金价格40-65元/㎡/月左右,写字楼销售价格在0.9-1.1万元/㎡，高新区写字楼收益率在4.7%-8%不等，以6-7%为主； 预计本项目租金价格为：5A甲级写字楼：70-80元/㎡/月，标准甲级写字楼：50-60元/㎡/月，SOHO公寓： 35元/㎡/月，按6-7%的收益率核算： P5A=70X（12-2）/6%=11666元/㎡ P5A=70X（12-2）/7%=10000元/㎡ P5A=80X（12-2）/6%=13000元/㎡ P5A=80X（12-2）/7%=11428元/㎡ 通过收益还原法测算，5A甲级写字楼价格区间在10,000-13,000元/平米之间； P标办=50X（12-2）/6%=8333元/㎡ P标办=50X（12-2）/7%=7143元/㎡ P标办=60X（12-2）/6%=10000元/㎡ P标办=60X（12-2）/7%=8571元/㎡ 通过收益还原法测算，标准甲级写字楼价格区间在7,143-10,000元/平米之间； P公寓=35X（12-2）/6%=5833元/㎡ P公寓=35X（12-2）/7%=5000元/㎡ 通过收益还原法测算，SOHO公寓价格区间在5,000-5,833元/平米之间； P——基准价格 P=月租金X（12-空置月）/收益率 市场比较法定价 （一）对比项目选择 选取市场竞争楼盘的原则:同区域同档次同期销售； 目前泛亚科技新区在售项目有绿地云都会及联想科技城，紧邻的高新区在售写字楼及公寓项目有西城时代、百大国际派、西城心景； 序 项目名称 竞争物业类型 建筑规模 （万㎡） 均价 （元/㎡） 主力价格区间 写字楼/公寓开盘时间 备注 1 西城时代 公寓 7 8,200 35-40万 2013年9月 甲级写字楼 33 9,000 45-135万 预计2013年12月或次年3月 2 绿地云都会 公寓 7 6,500 19-23万 预计2013年11月 写字楼 8 —— —— 预计2013年12月 3 百大国际派 公寓 9 7,300 36