房地产估价方法与程序.ppt

第五部分 比较法 第一节 基本原理 第二节 估价程序 第三节 技术要点 第四节 应用举例 第一节 基本原理 概念 又称市场比较法。 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法估算的价格称为“比准价格”。 理论依据 （原理） 替代原则 第一节 基本原理 适用对象 具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 适用条件 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 应用的关键和难点 房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正） 第二节 估价程序 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、求取比准价格。 第三节 技术要点 技术要点之一：搜集交易实例 资料来源、建筑平面图等 第三节 技术要点 技术要点之二：选取比较实例（≥3，≤10个） 1、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区） 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型与估价目的吻合 6、可比实例的成交日期与估价时点接近 7、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交