商业地产投资风险与机遇.pptVIP

“商业圈套？！” 开发商支付完三年租金后，已经一无所有了，还能继续投入旺场吗？ 还有钱支付100万元回购投资者的商铺吗？ 还能继续支付未来七年70万元租金吗？ * 雷区九：无法统一布局、不能有机系统招商 （万达广场金街为代表，就是如此） * 雷区十：经营服务水平差 商家和营业员未经严格、长期培训，、、、 * 雷声不断，血流成河, 你还敢进去吗? ? 接踵而来的是社会问题的出现，投资者、商家堵其他主力店经营之门，堵市政道路、上访、拉横幅、、、 * 遇到了雷区还得过误区 很多地产开发商喜欢用李嘉成的＂名言＂：地段、地段、还是地段。 铜冠商业广场、地中海、财富广场处市中心，地段好吧，不也是“冷场＂吗？。 在美国，沃尔玛都是郊区商业，从未进入市中心，不也成就了世界老大位置吗？！ 所以，商业兴旺关键与商业核心有关，与地段关系不大。 * 商业旺场真谛 商业旺场真谛为： 商业布局、动线、商品组合、经营管理等前期计划、后期执行而成。因此，商场兴旺是靠策划而成的。 * 万象购物公园拔开和 跳出误区致力于按商业规 律和真谛去策划和实施。 * 越过所有雷区，通往兴旺发达的万象购物公园究竟怎么做 1、规模适宜：20万方。 配置比例： 文化教育：2万方 养生健身：3万方 假日酒店：3万方 歺饮：4万方 鉴赏：1万方 玩乐：2万方 购物：4万方 其他：1万方 * 2、人流动线极致简单 只有一条700米环型室内情景街。 不重复、不漏走、不迷路，铺铺均等旺场。 * 700米环型室内情景街 * 3、单中心广场，视线开阔 客人可看到70个业态业种 快速理解和接受商场。 * * 4、先招商再建房 万象购物公园根据商业经营规律策划好的建筑规划设计图纸： 截至2013年底招商超8万方（订单物业）， 2014年中17万方全部招满， 提前一年作好准备（2015年中开园）。 * 一个懂商业、负责任的商业地产运营商必须做到： 招满商家后才售商铺。 万象购物公园招满商家后才售少量“合格”的商铺，回馈社会。 (合格商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围) * 5、弱化购物，降低比例，丰富和补充城市市民第二居所各功能要求。 万象购物公园购物比例少于25%，、、、 购物类面积少于4万方. * 6、万象购物公园定位准确 10%高档、70%中档、20%时尚 40%精神文化 、35%享乐体验、25%物资文明 * 7、避免同质化竞争 万象购物公园 600个商家中50%以上品牌首次进驻铜陵 * 8、万象不回购，共旺场、再合资合作去拓展 满场开业，高手云集，火爆经营，持续兴旺 合资拓展，共享繁荣，自由买卖股权（商铺） * 9、优化关联整合布局、统一筛选招商 从年龄小到大的心身成长培养场地设计 从每人从早到晚的生活习惯 从顾客消费习惯顺序考虑 从家庭生活空间变化 从交朋结友及外事活动安排 …… 多方位,多角度综合优化布局… 挑选有经营能力\实力\品牌意识\开店成功率100%的商家 * 10、统一经营旺场办法系统、管理体系 1、食品卫生安全。 2、同城同品牌最低价。 3、同城唯一品牌货真价实。 4、体验娱乐最潮化。 5、终身教育公益化。 6、购物环境情景化。 (见万象购物公园宣传单页) * * 结束语 1、目前中国城市综合体是一堆城市功能极不完整的建筑物。只有20多种业态业种。 万象购物公园是一个城市功