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老吾老以及人之老--老年住宅市场急待开发（2011年第三期总第十七期） (2011-12-20 15:04:39)转载▼ 标签： 第十七期 房产 易居中国杂志 分类： 风土人文——文化篇  文/地产文化所 杨增燕 前不久，一段标题为“养老院深夜传出惨叫声”的纪实视频在网上流传甚广，视频内容是郑州畅乐园养老院的某护工，用各种令人发指的手段虐待老人。此事一经网络曝光，立即引起社会公愤。我们在强烈谴责护工的惨无人道的同时，还有更深层次的担忧，我们老了以后怎么办？ “老吾老以及人之老”，是孟子对其心目中理想社会状态的描述，在中国快速步入老龄社会之际，将会有更丰富的现实内涵。那么，仅就老人的居所而言，老以何为居？ 一、老年住宅的定义 老年住宅有广义和狭义之分，广义的老年住宅包括所有形式的老年建筑，根据建设部、民政部发布的《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号），老年建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院）、护理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。而狭义老年住宅，是指供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅，包括老年建筑中的老年公寓。 老年住宅和干休所、养老院、护理所等的最大的区别在于，老年住宅是一种居家养老和社区服务相结合的养老模式，它是由政府和社会力量按照市场原则兴建的专供老年人居住的单元楼，单元楼中的单元房的面积有大有小，入住者可买可租；而养老院等机构大多是由国家承担的社会福利性机构。其次，老年住宅主要侧重点是“居家养老”，而养老机构主要侧重点在于“社会养老”。 二、老年住宅的现状 1、建设供不应求，价位偏高 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的老年人能够住进养老机构，即使是部分老龄化特别严重的地区，所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。 供求关系决定价格，供不应求，决定了老年住宅仍是卖方市场。每月高达几千元的租金让很多老人望之兴叹。定价过高，会让很多希望住到老年住宅中的人望而却步，定价过低，又难以保证老年住宅的收益，从而不能保证住宅中老年人的生活质量。因此，在我国目前广大老人收入偏低的情况下，需要以新的思路来解决这一问题。 2、布局不合理，设计不规范 目前老年住宅和其他养老机构的建设还没有被纳入各个城市的总体规划，或者缺乏从中国老年人的特点和需求出发，制定的科学合理的建设规划。现有的老年公寓有的虽然环境和物质条件都很好，但地点偏远、远离亲友；各级政府所办的社会福利养老机构有些虽然设在社区附近，但相对来讲占地小、活动场地有限，环境较差；还有的居住楼层高、密度高；这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 住宅设计中缺乏方便老年人的设施。尤其是居家养老的老年人所住居室，大多是针对身体健康的中青年人设计的，没有专门针对老年人的生理和心理特点来设计。 3、设施不全，护理质量差 一般来说，我国设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 我国的老年住宅由于起步较晚，还没有形成一个完善的体系，因此大多数老年公寓的工作人员和管理人员缺乏相关的专业培训，整体知识水平比较低。在专业人员配套上，大多数老年公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理、老年心理学、社会工作方面的专业人士的重要性，无法满足老年人多方面的需求。 4、对老年人的住宅建设重视和支持力度不够 目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。在整个房地产的生产链上，针对老年人设计的住宅一直都是被忽视的环节。政府层面，虽然有相关的政策，但是在力度和深度上不够，流于形式。在研究层面，则缺乏专门的系统研究和实证研究。 三、老年住宅市场开发的紧迫性 1、未富先老，人口老龄化加速发展 根据联合国的标准，60岁及以上人口的比重超过10%，或65岁及以上人口比重超过7%的人口就属于老年型人口。 全国老龄工作委员会办公室发布的研究报告指出，中国已于1999年进入了老龄化社会。截止到2007年底，中国65岁以上老人占总人口的比重为13.64%，65岁以上老人占总人口比重为9.35%。 根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，“十二五”期间，我国将处于老龄化加速发展阶段。到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿；根据联合国《世界人口统计》，20