北京市信义大厦定价建议.docVIP

信义大厦定价建议 2006-02-13 21世纪不动产北京中天大业加盟店 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 文件说明 3 第二部分 信义大厦租金定价依据 4 1 租金定价概述 4 2 第一步：基准参考租金确定 4 3 第二步：重大因素修正租金 9 4 第三步：租金执行方案 13 5 租金定价结论 16 第三部分 信义大厦销售定价依据 17 1 周边项目售价情况 17 2 收益还原法 17 3 本案销售定价结论 18 第一部分 文件说明 本文件根据发展商要求提交。 文件主要内容包括两部分：租金定价依据、销售定价依据。 本文件数据来源于我司一线销售人员，同时进行了专门调研。 浏览“内容概述”、“本部分结论”可掌握文件结构及主要结论。 文件的主要结论，均有相应内容进行论述。 第二部分 信义大厦租金定价依据 租金定价概述 租金定价采用目前市场中最为通用的三步定价系统： 第一步：基准参考租金 采用市场比较法，从项目小环境、产品自身的全部价值构成要素，将本项目与周边可比项目进行量化比较，进行综合评分，并测算出项目的基准租金。 第二步：重大因素修正 对影响本项目租金水平的主要因素，进行整理和阐述，并根据各因素对基准参考租金进行修正。在分别完成各因素对价格修正的基础上，得出重大因素修正后的执行租金均价。 第二步：租金执行方案 根据未来销售执行工作的需要，以及最佳销售策略的安排，将第一、二步得出的执行租金均价，转化为可用于实际执行、同时能保证销售策略实现的价格系统，该系统包含适用于全部销售情况的综合租金条件，包括合同价、免租期、装修期等。 第一步：基准参考租金确定 市场比较法说明 市场比较法是指将本项目与周边竞争项目或可参考项目进行比较，通过综合评分的方法对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算本项目的客观合理价格或价值的方法。 对本项目的定价中，我司采用行业内常用的综合评分法，主要是基于我司长期对写字楼供需市场的研究和写字楼市场价格的动态监控，并结合我司业务团队的行业经验，由写字楼专业人员对当前市场热点项目进行数字化评分的办法。 可比项目的选择 本案可比项目的选择的原则有两方面。（一）同区域：在满足可比项目数量的前提下，尽可能选择同区域项目，根据实际情况我司选择了安贞桥附近北三环沿线的项目；（二）同档次：即选择档次相同、或档次差别不大的项目。由于本案属于甲级写字楼，因此可选择超甲级、甲级和乙级写字楼。 基于以上原则，我司选择如下项目作为可比项目：城建大厦、环贸中心、安华发展大厦、煤炭大厦、浙江大厦。各项目概况如下： 环球贸易中心： 位于安贞桥东南角，5A商务写字楼建筑，为北三环第一个大型综合性项目，从硬件到软件，完全具备顶级写字楼要素，属于北三环的旗舰项目。同时在吸纳客户时注意维护高端形象。在刚刚上市时，该项目发展商基于其区域高端项目的定位，租金定位较高，但是因为本区域市场需求不支撑如此高的租金价格，招租受阻。其后调整了其营销策略，降低了租金定位，先以低租金吸引优质客户入住，直到入住率达到一定水平后租价才有所回升，其目前的策略就是先低价养市。但是高端的市场定位和目前较低的价格水平仍然给其发展商造成一定的心理落差。 城建大厦： 本项目集甲级写字楼、大型商场、大型高档餐饮、休闲娱乐、会议中心为一体的现代高智能化综合性建筑，体量超过10万，是北三环区域除环贸中心之外的又一大型高档综合体项目。不过楼体外观以及楼内面积自用的设计略显过时。 安华发展大厦： 建设银行是其主要客户，安贞桥与小关路口经常发生交通拥堵，出行较为不便，由于建筑时间较早，硬件设置及公共装修制约发展，而且内部产权分属三个不同的大业主，内部管理较为混乱。所以虽属于甲级写字楼，价格会进一步走低。 浙江大厦： 集5A级写字楼与四星级酒店为一体的综合性甲级物业。有较多知名企业和政府机构入住，在市场上有一定知名度。 煤炭大厦： 位于和平里，传统的居住区和政府办公聚集地，聚集了国家林业局、国家劳动和社会保障局、国家安全生产监督管理局等政府机构。随着市政交通网的完善，交通状况日趋良好。虽然本项目硬件条件较好，但区域整体仍属商业氛围较强，但商务氛围匮乏。本项目为我司代理，在1年多的时间内即成功完成将近80％的出租率，其中客户多为金融、IT、咨询等成熟产业。 周边同类写字楼的租赁情况（租金单位：元/天/平方米） 写字楼 入住时间 入住率 成交租金 免租期 摊薄租金 （元/天/平方米） 安贞大厦 1998前 90% 3.3—3.5 1.5月/年 2.9—3.1 环球贸易中心 2005.6 50% 5.0—5.3 1.5月/年 4.4—4.6 浙江大厦 1998前 85% 3.5—4