某项目定位方案.ppt

“东雅西苑”商业定位案 云南佐思策信房产经纪有限公司 目 录 区域分析 曲靖西城区规划 曲靖市城市总体规划（以下简称规划）中提到西片区将规划为高新科技园区，自规划出台后，西片区成为开发商眼中的一块肥肉。西片区在城市规划中是个重点区域，和南片区同时成为城市未来商业副中心，规划中具体提到：1、西部新区通过两条城市主干道的西延，曲靖师范学院的建设开始启动，同时建设配套居住小区；2、改造麒麟西路，在大花桥以西建设西部新区主干道，与新建南海子出入口相连；3、西北部地区根据其自然条件优势，建设高档居住区，同时保持城市向外自然生长的形态。 区域分析 西城区现状 随着贵昆铁路高架桥的修建成功，曲靖西区（经济开发区）与老城区之间的“人为天堑”被打通了，新老城区之间的交流必将越来越频繁。虽然在西区还有大片土地尚未开发，但是，只要去到西区，就可以发现，宽敞成熟的路网已经织就，城市的基础建设非常完备。 区域分析 目前，西片区已经有西苑小区、家园小区、翠峰雅苑、三元名城、锦华·山水缘、凤凰水榭等成熟小区，也有在售的恒大名都项目，此区域将会产生大量的居住消费人群。除了居住人群，西片区也聚集了以有色金属加工、电力、医药、机电、农副产品加工为主的一些企业，入驻开发区的单位已经超过九百家，有了大量的蓝领消费人群。 区域分析 此外，曲靖师范学院和曲靖医学高等专科学校，还潜藏着大量的学生消费群体。这些已有和将有的人群，将凝聚巨大的消费潜力。另外，随着一汽红塔集团等大型企业的入驻，给西片区带来大量人气。 项目分析 项目位置： 项目位于曲靖西城区学府路与翠峰西路交叉处，白石江旁，驰宏公司对面。地处城市曲靖经济开发区，两面临街，随着城市发展中心西移的趋势，商业价值不言而喻。 项目分析 周边环境 周边聚集了大量优质高档成熟小区，恒大名都、山水缘、西苑小区、冶金小区等，有大量的居住消费群体； 交通便利，5、7、21、22等多路公交车能到达曲靖的各个角落； 项目分析 周边环境 周边配套也比较齐全，餐馆、洗衣店、超市、美发店等。 曲靖师院、曲靖医专两个高等院校及驰宏公司等一些企事业单位也坐落在本项目周边，形成了一批以学生为主的消费群体； 项目分析 楼盘介绍 恒大名都 项目规划总占地面积600多亩，总建筑面积60多万余平米。该项目将延续恒大全国地产项目的精品战略，充分保留原生生态环境，打造出欧式皇家主题园林，同时结合欧陆新古典主义建筑风格，彰显出欧洲皇家气派。另外,曲靖·恒大名都还依托25万平米的白冲水库规划出秀美靓丽的人工湖。 项目分析 ② 作为一个复合型的高端项目, 曲靖·恒大名都的产品类型包括双拼别墅、小高层、高层洋房等,可满足高端人群的多层次需求。项目内部则规划有五星级酒店、综合楼、商业中心、幼儿园等，综合配套档次高,设施全，可全面满足三代居家的多维享受。其中,曲靖·恒大名都规划的五星级酒店面积为5.7万平米，建成后将成为曲靖规模最大、档次最高的超五星级酒店。 项目分析 锦华·山水缘 其规划建筑用地面积396亩。规划建筑195000平方米。小区地势东高西低，建筑依地势散布错落。小区建筑分布以双拼别墅为主，临街三面（东面、南面、北面）为五层花园洋房。居住区外围底层布置临街商业设施，在营造城市商业街道气氛的同时，有效形成了小区内外动静区分。园区主路为环形，跨区内南北向主路人、车分流。东西园区以水系相连，与共用的小区环路连为一体。 项目分析 西苑小区 西苑小区内有西苑一期、二期、三期、家园小区以及三元名城，整个片区通叫为西苑小区。西苑小区是一个成熟社区，有上百家餐饮店，福满楼、云南人家、酒兴源等曲靖知名餐饮企业座落于此，满足了区域内高端消费群体，也为西苑小区吸引了不少人群。业内认识认为，无论从规划、还是产品品质、入住率等，西苑小区是很成功的片区。 项目定位 市场调查 经过我司两周对市场的走访，发现项目三公里的区域内缺乏农贸市场，以曲靖师院、医专、驾校学生群体为消费人群的餐馆缺少就近购买材料场所；以此同时，仅靠白牛农贸市场这一小型的农贸市场也难撑起西苑小区、恒大名都、冶金小区、山水缘居民的消费量，为此在该区域建造一个综合性的农贸市场很有必要， 项目定位 市场调查 在纵关整个曲靖的农贸市场，乱、脏、差、无人管的现象到处存在，星级的农贸市场根本不存在，而如今对于大多数有能力的消费群体来说更希望能找到舒适、安全、卫生的农贸市场进行购买，毕竟饮食问题是人们第一大问题，得到各界人士的广泛关注。 项目定位 农贸市场的发展历程 地 点——从室外到室内的迁徙；