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我国商业地产融资路径考察及融资环境分析 □刘颖1,谢可2 近两年,受政策调控影响,住宅市场进入“寒冬”,而商业地产却更加火爆,成为开发商逐利的新战场。本文结合这一热点现象,重点研究了商业地产的融资路径与当前的融资环境,并提出了今后的发展建议。 1 商业地产融资的内涵 (1商业地产与商业地产融资的概念 ①商业地产 综观国内外对商业地产的界定,存在狭义和广义两种口径。从狭义上讲,商业地产专指用于零售商业经营活动的场所,又称零售地产或者商铺。从广义上讲,商业地产的用途并不仅限于商业零售,还包括为其他实物交易或有偿服务提供的经营场所,泛指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。本文的研究对象也定位于广义的商业地产。 在现实生活中,人们根据不同的标准对商业地产进行分类,以便于理论研究和投资决策。根据使用功能的不同,商业地产可以分为底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场等;在发展规模不同的城市中,商业地产的地域性特征又使得其可以划分成单个或多个商业中心、商圈,如北京有CBD、燕莎、王府井、亚奥、西单、阜成门等多个分散的商业中心,这种划分有助于根据分不同地域的商业特色完成理想的商业选址;根据服务对象的不同,商业地产又可以区分为区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。 ②商业地产融资 商业地产融资是围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。具体地说,就是发挥商业地产的财产功能,筹措资金尽快实现项目的开发,并选择一定的经营模式实现资本增值获得投资收益,完成资金的循环。 (2商业地产融资的特征 商业地产不仅从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、工业厂房等房地产形式,而且在资金筹集、使用与回收上也具有个性特征。 ①投资规模巨大 投资规模大是房地产投资的共性特征,但是商业地产的资金需求尤显突出,动辄就是十几亿甚至几十亿。首先从土地使用权价格上看,商业用地是价格最高的;其次从建筑造价来说,商业地产的规划设计复杂,建筑结构多样,广泛采用新型的建筑材料和建筑工艺,内外部装修及陈设讲究风格,都使得商业地产投资远远高于住宅或工业厂房等物业类型。 ②收益水平高且方式多样化 通常商业地产项目的平均收益水平要高于住宅等其他物业类型,且收益方式多种多样。规模大的商业房地产如大型购物中心,可以达到几十万平方米,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式;规模小的商业房地产项目仅几百平方米,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房 地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式。 ③投资回收期长、风险大 商业地产从前期准备到建设完工,一般至少需要2年的时间,而经营一般还要经过2~3年的过渡期,才能有稳定的现金收入流。有时为了吸引客户入驻,开发商还可能采用前几年内低租或免租的形式,进一步拉长资金回收期。 除了投资回收期长之外,商业地产的经营难度高、市场环境复杂进一步推高了投资风险。商业地产开发商回收资金是否顺畅不仅取决于商业房地产经营者,而且还包括各种复杂的消费者群体。商业地产的收益主要来源于租金收入,而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于白热化,商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内,周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响,而且,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此,商业房地产经营的风险相当大。 ④资金使用成本高 由于商业地产项目具有高收益、高风险的特性,银行、信托公司等投资商为保障资金的安全或分享开发的高收益,要求的投资回报率也比较高,因而开发商要承担很高的融资费用和利息成本。 ⑤要求开发商有较高的资金运作水平 上述商业地产项目融资的特征,对开发商的资金储备能力和抗风险能力提出了很高的要求。开发商要介入商业地产市场,在具备一定的技术能力、经营管理经验的基础上,还需要有较高的市场信用、筹措与使用资金的本领。 2 国内商业地产融资现有主要路径分析 国内商业地产开发较国外历史较短,融资模式正在由过度单一化向多元化逐步改进。银行贷款和自有资金积累是常规且主流融资方式。2006年各银行实施放贷紧缩政策以后,各开发商与投资商积极寻找新的融资渠道,“上市”、“信托”、“基金”等纷纷登台亮相商业地产融资多元化体系已初步形成。 (1开发商自有资金注入 企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式,也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动,市场信息不对称,出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。为资金的提供者,银行、