宁波银亿嘉和中心项目简报.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 三、消费层次目标 四、商业经营功能设定 五、商业机能定位 六、商业规划区位建议方案 * * * * * * * * * * * 商 业 篇 一、宁波现有商业布局 （一）市级核心商圈 市级商业中心: 指商业高度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心 （二）区域性商业中心 区域性商业中心一般位于交通枢纽，地域中心，大型旅游景区，以大型百货店或仓储式商场为核心，周边集聚一定数量的大中型商店、品牌店、特色店，同样具备一定的辐射和服务功能 （三）社区商业中心 社区级商业中心为小型商业网点群，位于社区或周边人流集中、交通便利的地域。主要经营群众生活必需品，应具备行业齐全、服务配套的特点，服务对象主要是社区居民 （四）批发市场设置区域 指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域 中信泰富广场 老外滩 万达广场 中央CBD商圈 二、CBD区主要百货公司 租金状况 新世界百货：一层国际大品牌直接扣点，点数在21％～28％之间。其余楼层国内及国际小品牌，实行保底扣点（部分品牌除外，例如：百丽、斯嘉图），保底基本金额在2～5万左右，扣点在21％～28％之间。小家电扣点为15％左右，无保底 金光中心：一层国际大品牌（钟表、饰品类）基本以租金形式，租金为23元/平方/天，例如欧米茄、施华洛世奇、万宝隆等。一层国际服装品牌基本以扣点形式，无保底，扣点在16％～18％之间，其余服饰品牌扣点在25％左右。其余楼层品牌扣点在15％～28％之间 银泰百货：无租赁形式,部分品牌实行保底扣点,保底金额3～6万左右,扣点16％～28％, 大部分品牌实行直接销量扣点形式,扣点在25%~30%之间 国际购物中心：租金在13元/平方/天，加其余费用，在16元/平方/天 东方商厦：整个商厦以扣点为主，其中鞋类为18％～20％之间，服装在25％左右 三、项目周边商业业态分析 1、 SONY专卖、麦当劳、一茶一座、百世吉、德克士、元祖蛋糕、优之良品糖果、书店、柯达、丝蒂奇、乐购超市、伊尔萨洗衣、迪信通讯城、左岸书店 2、 数码广场、正大福珠宝、五星电信 3、 必胜客、Blend Talk、苏瓦卡、味千拉面、肯德基、家丽屋美、星际通手机城、BTAB服饰、5M服饰、FRENCM、Conncet Lon、天意古玩、凤祥银楼、三SPRIT、屈臣氏、Calvin Klein Jeams服饰、SEPLIORA西点 4、 江纯服饰、LZN服饰、阳光涛艺服饰、PLASSAT女装、潮流村女鞋、ONE TWO ONE女装、EIN女装、LEE、燕韩美场（形象设计）、Levi s store（运动）、Jack Jones运动、ODBO、耐克、360、三SPORT、花时美女装、F3时尚饰艺、阳光涛艺服饰、LZN服饰、江纯服饰、PLASSAT女装、BTAB服饰、GLORZIO女装、Cen Genlife、Date Daily女装、和熙女装、贝蒂女装、KEXULO男装、太平鸟女装、淑女屋、酒吧第一站、后宫会所、科雪龙、歌莉娅、纳帕佳 5、 童梦楼、报喜鸟、ELLE home、七匹狼、恒源祥、PAGUCI、罗蒙、洛兹、法派、火知了酒吧、汉方洲足浴、科雪龙 6、 银泰、国际购物中心、STARBUCKS COFFEE 7、 欧米茄钟表、杉杉西服、视窗眼镜、蓝房子眼镜、大光眼镜 8、 真功夫、KFC、E家咖啡、巴西烧烤、好味当、保康眼镜、一兆韦德健身、罗麦斯、阿里郎韩国料理、森巴阳光、宝莱纳餐厅酒吧、三木铁板烧、不见不散、锦宫驿码头、迪信通讯城 9、 新彩虹欢唱音乐酒吧、348迪士高、美妍SPA馆、御金第珠宝、克劳尔休闲男装、意丹奴休闲服饰 10、丽池温泉休闲会所、正新餐饮、安踏运动、太平鸟、达芙妮、真维斯、本色服饰、凤祥银楼、仙杜丽娜婚纱、清源茶馆 11、摩高运动、特步、乔丹、石浦大酒店、通灵珠宝、百事运动 12、万国珠宝、凤凰银楼、黄金银楼、博士眼镜、韵升音乐礼品、美和钟表 四、商业定位规划 原方案规划为a．酒店、写字楼、酒店式公寓和百货商场 有利条件 1．商空部分，具有品牌支撑效应，对于上部商品销售具有价格涨浮操作空间效应 2．对于后期商业部分涉及培育期及营运有一周期性，依托于百货，而降低因商业初期培育