项目后评估(修改稿)(1).docx

曲江公馆二期A、B区后评估报告 PAGE 35 - 西安协和地产集团曲江公馆二期A、B区 项目后评估报告（第三版） 评估工作小组 二〇一四年六月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、项目基本概况 - 4 - 1、概况 - 4 - 2、经济技术指标 - 4 - 3、开发周期 - 4 - 二、后评估综述（总体结论） - 4 - 1、综合评估结论 - 4 - 2、对未来房地产项目及在建项目的发展管理建议 - 6 - 3、发展模式的优劣性分析总结 - 6 - 三、投资管理评估（暂对此项不进行后评估） - 7 - 四、财务管理评价（暂对此项不进行后评估） - 7 - 五、营销管理评估 - 7 - 1、项目各类型物业业态销售情况 - 7 - 2、 与市场定位时房地产市场的对比分析 - 11 - 3、 项目销售时机及节奏的把控评估 - 11 - 4、 原设计定位与设计建设成果的对比分析 - 12 - 5、 物业管理标准的定位评估 - 12 - 6、 项目计划销售期、速度与时机情况的对比分析 - 12 - 7、 实际成交客户与原定位目标客户群的区别及原因分析 - 12 - 8、 项目营销策略评估 - 16 - 9、 项目推广渠道评估 - 17 - 10、 项目销售管理模式总结评估 - 18 - 11、 综合评估本项目市场定位营销工作 - 18 - 六、设计管理评估 - 18 - 1、项目规划定位分析 - 18 - 2、项目的建造标准和产品定位评估 - 19 - 3、项目设计过程回顾与实施完成情况评估 - 19 - 4、项目实施过程各个设计节奏把控的及时性、准确性分析 - 20 - 5、各阶段与相关部门协调配合分析 - 22 - 6、项目设计管理方面的突出经验和教训 - 23 - 7、限额设计执行情况 - 23 - 8、设计管理质量评估（出错量、变更量） - 23 - 七、工程管理评估 - 24 - 1、项目启动管理目标与实施结果分析总体评估 - 24 - 2、项目质量管理评估 - 24 - 3、项目进度管理评估 - 24 - 4、 项目安全文明评估 - 25 - 5、项目管理体系的执行评估 - 25 - 6、项目管理的输出成果及应用建议 - 25 - 7、配合销售的样板区及售楼部实施分析回顾 - 26 - 8、项目报建工作回顾及建议 - 27 - 9、项目管理体系检讨及建设建议 - 27 - 八、项目成本管理评估 - 30 - 1、项目开发四个阶段成本管理控制情况 - 30 - 2、成本管理控制经验分析及成果输出 - 31 - 3、合同风险分析 - 32 - 九、项目风险管理评估（财务不进行评估） - 33 - 十、物业服务评估 - 33 - 1、项目早期介入与交付成果分析评估 - 34 - 2、物业管理的发展建议 - 35 - 十一、项目意外情况的规避和总结 - 35 - 一、项目基本概况 1、概况 本项目地处西安曲江新区大唐不夜城东路，南北长590.01m，东西宽172m，局部179m。地理位置优越，周边旅游、休闲、餐饮、购物等配套完善。为秦、汉、唐等历代皇家禁苑所在，东侧与占地千亩的大唐芙蓉园隔路相望，西侧毗邻大唐不夜城，曲江海洋馆、大雁塔（大慈恩寺）、西安植物园以及亚洲最大的城市广场——大雁塔北广场环抱项目周围。 2、经济技术指标 曲江公馆二期占地面积152.182亩（分A、B区），建筑面积约154551.78平方米，容积率1.0，绿地面积达53586平方米，以住宅、商业为主要用途；项目总投资预计约9.8亿元(实际数据见财务)，均为自筹资金，项目建设周期计划3年，实际为4年4个月。其中： A区为群体住宅楼工程，占地约90.182亩，总造价约1.5亿元，由17栋主楼、4栋商业辅楼、4栋过街楼及地下车库四部分组成，其中大部分楼号地下室有一层；主楼6层，局部7层，建筑高度在19～21m。工程群体占地面积大，单体工程无标准层，且跃层、错层的结构多。 B区独栋别墅项目占地约62亩，总户数31栋，地上三层建筑，地下一层，户型面积最小893平米，最大1700平米。户均占地2亩。 3、开发周期 A区土地签约时间为2006月11月10日，于2007年3月18日开工，2009年12月31日 竣工，建设周期为 33个月； B区土地签约时间为2007年3月16日，于2009年4月1日开工，2011