新手必读:房地产如何转战旅游地产.docVIP

新手必读:房地产如何转战旅游地产.doc

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旅游项目策划概述 一、旅游项目概述 (一)旅游 旅游是非定居者的旅行和暂时居留,由此引起的现象和关系的总和。 旅游是个人或团体离开自己的居住地到他乡异国去从事吃、住、观、玩、购物等活动,以获得物质上和精神上的满足。 旅游可以使出行者抛开所有的烦恼和忧愁,让自己的身心和大自然融合在一起,达到一种人和自然合一的境界,从而修身养性,陶冶情操。 旅游者在出行的过程中,必然引起一系列的消费行为,吃、住、行等,必然带动饮食业、交通业等相关行业的快速发展。因此,旅游消费者自始至终都是各行业利润的来源。 (二)旅游项目的定义和特点 旅游项目是根据旅游消费者的需要、动机、购买行为和方式,在一定的时间和空间安排的取得利润的活动。 旅游项目的特点表现为: 1.季节性 季节性是指旅游项目是在一定的季节发生的,旅游消费量是随季节的变化而发生波动的。这是因为旅游消费者在进行旅游消费时,会有目的地选择恰当的时间、合适的季节,这种有目的的选择就意味着旅游市场的季节波动性。 〔注〕国内旅游学者把旅游项目的季节按国际、国内以及特定地区旅游消费者的数量,把旅游季节划分为旅游旺季、温季、淡季。 2.猎奇性 旅游项目的猎奇性是指以奇怪或惊险为主题,激发旅游消费者的消费欲望,进而产生旅游行为。 旅游不仅能给消费者带来山水的灵感,而且还能使消费者从某些地区的旅游惊险中磨练自己的意志,体味古人的巧夺天工,从而达到一种无限乐趣险中求的境界。 3.整体性 旅游项目的整体性是指旅游消费的需求是以整体态势出现。这是因为旅游消费者在出行的过程中,都要产生对吃、穿、住、行等方面的一系列需求。 虽然消费需求多种多样,但是大多数旅游项目都是针对群体、集团消费者的,在旅游市场上表现出整体性的特点。 旅游项目的制定要针对整体性的特点,研究出消费大众的消费心理,以少量的资本投入取得更大的收益。 二、旅游 项目策划的涵义 旅游项目策划是一门边缘学科,其基础是旅游学和策划学,它是旅游走向市场化、产业化、商业化的必然产物。 旅游项目策划是指通过一系列的市场调查,信息的收集和处理分析,以旅游活动为主题,指导具体项目活动有效地达到预期目标的策略性的行为。 三、旅游项目环境分析 (一)旅游项目环境的定义 旅游项目环境是泛指一切影响和制约项目发展的因素。 旅游项目环境的构成是复杂的,是由多种因素组成的。 旅游发达国家由于其经济发达,商务活动繁多而形成旅游输入、输出同时并存的旅游项目环境; 新兴的旅游国家往往由于旅游资源丰富、特色经济吸引外国游客,形成旅游输入为主的旅游项目环境。 〔注〕旅游项目环境和旅游项目有着相互制约、相互依存的关系。 一方面项目环境制约着旅游项目的进展,旅游项目受到各种环境因素的影响; 另一方面旅游项目的开发会对环境的变化产生一定的影响。 (二)旅游项目环境的特点 旅游项目环境具有季节性、地域性、组合性和变化性等特点。 1.季节性。季节性是指环境随季节的变化而变化。例如冰雪节在夏天就不易举行。 2.地域性。旅游目的地具有明显的地方性特点,很难找出环境相同的旅游目的地。因此,旅游项目的开发要注意环境的地域性,营造自己的特色。 3.组合性。旅游项目的环境是由多种因素组成的,往往都是以组合形式出现的。例如季节和地域的组合,文化和生态的组合等等。 4.变化性。旅游项目环境不是一成不变的,而是随着系统外的因素的变化而变化的。旅游项目策划就要及时掌握环境发展的动态,制定出切实可行的策划方案。 (三)旅游项目环境的分类 一般来说,旅游项目环境分为微观环境和宏观环境两种。 微观环境中又包括旅游企业、营销中介、旅游消费者、竞争者等。 宏观环境中包括经济、政治和法律、科学技术、生态环境、文化环境等。 下面具体分析各种环境的状况: 1.旅游企业 旅游企业是满足人们一定需要的,从事有组织、有计划、有效率的旅游服务的单位。 旅游企业特性: ①旅游企业有相对独立的经济权益,实行独立的经济核算; ②旅游企业在满足社会需要的同时,达到自身的盈利目标; ③旅游企业是通过从事生产或服务来满足社会需要的组织,旅游企业应强调其社会责任。 旅游企业要实现的目标具体包括以下三个方面: (1)社会责任目标。即满足社会需要,保护生存环境,维护生态平衡,树立可持续发展的理念,达到资源的优化配置。 (2)经济利润目标。即实现本身的利润收人,以最小的成本获取更

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