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关于城镇化和房地产业的协调发展问题 上海易居房地产研究院 2010 年第 35 期 总第 172 期 作者介绍 朱中一：中国房地产业协会副会长 关键词 城镇化 目录 房地产 发展 问题 主 编：李战军 一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要和当 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年 11 月 12 日 地的经济社会发展相适应 二、改善人居环境，建设宜居城市 电 地 邮 话： 址：上海市广延路 383 号 文武大楼 5 楼 编：200072 三、关于城镇化和房地产协调发展的几个具体建议 Email： 欢迎投稿 承接研究 关于城镇化和房地产业的协调发展问题 朱中一 十七届五中全会通过了“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五 年规划的建议”，将住房和房地产问题纳入城镇化体系中考虑，很有道理。现就 城镇化和房地产业的协调发展谈点个人看法。 一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要和当地 的经济社会发展相适应 发展是硬道理。科学发展才能持续健康，盲目发展将会留下很多后遗症。城 镇化的本质，是农业推进机械化后，富余的农村劳动力向外转移；而城市由于工 业化和第三产业的发展，需要劳动力。因此，城镇化的推进是一个城乡协调发展 的过程，是一个经济规律，既要积极又要稳妥。根据国内外专家普遍认同的观点， 当一个国家的城市化率达到 30%后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城 市化率达到 70%以后，就进入相对稳定的时期。我国 2009 年的城镇化率为 46.6%。 按近几年全国年均增加 0.9%计算，还可有 20 多年的发展空间。起码在 2020 年之 前，仍是我们可以继续抓住和用好的主要战略机遇期。这也是我国今后一个时期 对房地产仍然看好的一个基础因素。 要积极稳妥地推进城镇化，首先要注意三个问题。 一是城市的布局和形态要和区域经济社会发展相协调。党的十七届五中全会 指出：“要促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化，实施区域发展总体战略， 实施主体功能区战略，完善城市化布局和形态，加强城镇化管理??构筑区域经 济优势互补、主体功能定位清晰、国土空间高效利用、人和自然和谐相处的区域 发展格局。”按照“统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小”的原则，我国 已初步形成了以大城市为依托、中小城市为重点的一批城市群和大中小城市和小 城镇协调发展的城镇体系，其中，珠三角、长三角、京津冀等十几个城市群的相 继形成对区域经济乃至全国经济的发展起到了引领作用。东部这三大城市群在占 全国 4%的国土面积上，实现了 1/3 以上的经济总量。可见，合理的城市布局和功 能定位，能实现区域经济的优势互补。为达此目的，一定要协调好主体功能区规 划、城乡规划、土地利用总体规划的关系；下一级规划还要服从上一级规划。 二是城镇化的推进要和当地的经济社会发展相适应。在总结国内外经验教训 的基础上，我国在“十一五”规划制定时提出了城镇化率年均提高 0.8%，实际情 况可能是年均提高了 0.9%，但各地的情况差异较大。目前，北京、上海、广州、 深圳等城市的城镇化率都达到了 75%以上，进一步提高城镇化率的潜力比较小； 而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在 35%-50%之间，具有较大的发展 空间。再加上东部一些城市在经济结构调整、产业升级中受制于资源的约束，正 在将一些工业项目向中西部转移。因此，二、三线城市和中西部地区今后一个时 期正是工业化、城镇化发展的好时机，也是房地产业发展的好时期。当然，二、 三线城市、中西部地区的城镇化率提高也要和当地的经济社会发展相适应，也要 考虑资源（土地、水）和环境等承载能力，还要考虑有没有产业支持，能提供多 少就业岗位，农民工的技能能否适应劳动力市场的需要。因此，一定要深入地进 行调研，实事求是地做出规划，以便使住宅建设规模、布局和城镇布局相一致。 三是要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的 重要任务。我国现在讲的城镇化率，是按居住在城镇半年以上的常住人口统计的。 但由于二元化户籍制度的影响，在 6.1-6.2 亿左右的常住城镇人口中，估计有 1.5-2 亿未能均等地享受到城镇居民的待遇。因此，中小城市和小城镇要根据实 际放宽外来人口落户条件，注重在制度上解决好农民工的权益保护问题，这是积 极稳妥地推进我国城镇化的一项重要任务。 二、改善人居环境，建设宜居城市 按照资源节约型、环境友好型和社会主义和谐社会的要求，改善人居环境， 建设宜居城市，是国情的要求、人们的期望。2010 年上海世博会的口号就是“城 市让生活更美好”！当然，建设宜居城市也是一个动态的过程。目前，国家对宜 居城市还未发布统一的标准，但我看了一些研究机构和专家的文章，大体包含这 样一些内容