与永旺合作开发商业地产可行性报告1.docVIP

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 引言 1 1 商业地产盈利模式及存在问题 2 1.1 商业地产的概念 2 1.2 开发商业地产的意义 3 1.3 开发商业地产的盈利模式 4 1.4 商业地产盈利模式存在的问题 5 1.4.1 前期主力店招商困难 5 1.4.2 后期招商困难 5 1.4.3 投资大，投资回收期长、回报率不高 6 2 与永旺合作开发商业地产模式及优势 7 2.1 永旺公司介绍 7 2.1.1 永旺现状 7 2.1.2 永旺理念 7 2.1.3 永旺目标 7 2.2 永旺在中国的经营模式 8 2.3 永旺经营模式相比其它经营模式对于开发商的优势 8 2.3.1 我国房地产开发商在与永旺合作开发商业地产时享有优先权 8 2.3.2 永旺定制物业整体经营保证100%出租率 8 2.3.3 高品质带来高价值、高回报 9 2.4 与永旺合作开发商业地产的其它优势 11 2.4.1 提升周边住宅价值 11 2.4.2 可获得政府政策支持 11 2.4.3 提升商资产价值和信用评级 11 2.5 与永旺合作的经验 12 3.结论 12 我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产可行性报告 马宵 引言 2008年，日本永旺株式会社（以下简称“永旺”）在北京第一家（同时也是其在我国最大一家）购物中心正式营业。坐落于北清路和八达岭高速公路交汇处西北角，建筑面积15万平方米，拥有3000个停车位的该购物中心开业至今，每天都有成千上万顾客络绎不绝纷至沓来，日营业额达300万元。在顾客们享受美妙购物体验、选购更多元化商品同时，该购物中心为当地提供了数千个就业岗位，向政府交纳巨额利税，也使该项目开发商获得了丰厚的投资回报。 随着我国城市近年迎来私车普及时期，住宅迁往郊外，为适应城市功能和经济发展需要，适应人民生活水平提高的需要，北京市政府鼓励投资商或大型商业集团在交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心。永旺在这一时期凭借其20多年以来在全世界开发经营超过300个购物中心的成功经验，加速了在我国京津冀地区的发展，计划在为来几年中在该地区开设20家包括购物中心、综合超市在内的店铺。除了已开业的永旺购物中心外，天津泰达广场的永旺购物中心以及北京两家综合超市也已在建设之中。本文通过剖析商业地产概念及其存在价值，通过比较现有商业地产盈利模式的区别及优劣，全面阐述与永旺合作开发商业地产的优势，进而论证我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性。 1 商业地产盈利模式及存在问题 1.1 商业地产的概念 广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文所述商业地产是指狭义概念的商业地产。 1.2 开发商业地产的意义 商业地产是商业+地产，是建立在商业基础上的地产开发。商业是商业地产开发的基础和主导。而商业地产开发专指零售业所使用场所的开发。零售业，就是开店供顾客买东西。在日本，零售业店铺在二战前都设在街道、旅馆街，战后则转入人流多的车站站前，形成商店街。现在，由于私车普及，政府和住宅迁往郊外，在城乡结合部建立拥有停车场的商店成为主流。零售业店铺的选址变迁告诉我们零售业就是从本地居民生活便利着想，为本地居民服务的产业，正因如此零售业也是永远的朝阳产业，是和谐社会中最繁荣的产业。这就是开发商业地产的成功基石，意义所在。 对于我国房地产开发企业而言，开发商业地产主要有三个方面的意义： a.作为大规模住宅开发商，每到一个地方开发住宅小区都面临着建设商业配套的问题。住宅建设意味着居民在里面居住，而商业地产建设则意味着居民可以就近购买生活所需的生活用品。住宅与商业相辅相成，住宅需要商业配套，商业地产项目也可以提升周边区域的住宅价值。 b. 开发投资商业地产的回报周期与住宅地产不同，利用两者不同的投资回报周期，可以使企业的年平均利润增长幅度处在一个波动较小的水平，从而使企业发展更为平稳。尤其是在目前大陆住宅地产市场受政策影响较大的情况下，商业地产投资对于开发商的益处尤为明显。 c. 因我国企业获取资金的渠道选择与欧美不同，排序依次为“内部融资-股票-负债”，因此对于需要大量资金投入的房地产企业而言，上市融资成为优先选择。而企业所拥有的优良固定资产的数量往往和企业发行新股的数量及价格成正相关。国外MM理论认为