ANBOUND-城市问题研究-第033期.docVIP

第33期 2011年9月22日 第33期 2011年9月22日 星期四 TOC \o 1-3 \h \z \u 重点分析 2 【政府官员的高楼情结何时休】 2 城市研究 4 【黄奇帆谈政府调控反映其对中国经济的清醒认识】 4 【上海“一主四副”不能仅靠房地产推进】 4 【大跃进式的围海造地将严重破坏海岸线】 5 【把“夹心层”住房问题推给企业不可取】 6 【警惕产业转移成污染转移】 6 【天府新区建设贵在制度创新】 7 【未来的城市化应紧凑集约而非无序蔓延】 8 重点分析 【政府官员的高楼情结何时休】 超过500米，地面楼层达108层的“中国樽”将于下周在北京CBD开工奠基，这栋楼的高度将超过330米的国贸三期，成为北京第一高楼。 不仅仅在北京，整个神州大地都弥漫着建造摩天大楼的热潮。今年6月发布的《2011中国摩天城市排行榜》显示，中国正在成为世界第一摩天大楼建造国。目前正在建设的摩天大楼总数量已经超过200座，相当于美国现有同类摩天大楼的总数。5年后，中国的摩天大楼总数将超过800座，达到现今美国总数的4倍。 拓展城市空间，树立城市地标，以摩天大楼来展现城市形象和经济实力成了现代城市所热衷的发展路径。城市发展到某一个阶段，当政者就会出现对具有地标意义的超高层建筑的病态追求，这也是各地争建摩天大楼的主要原因。 然而，用超高层建筑做城市地标，并不是一种健康趋势。不可否认，虽然城市可能由于超高层建筑的地标意义使土地升值，导致超高层建筑周边的土地开发变得顺畅，土地收入回报多些，但没有任何一个城市精确地计算过这种收益关系的真正价值，更没有充分估计紧随其后的风险。 摩天大楼绝非简单意义上的修建一座超高层建筑单体，而是一个与城市环境密切相关的系统工程。 首先，超高层建筑对城市的要求非常高，既有资本的投入，也有城市基础设施的配套投入。比如超高层建筑的火灾风险，基本是无可防范的，如果出现重大的火灾风险，就是一个重大的社会灾难；再如恐怖主义的威胁，超高的城市地标往往会成为恐怖主义攻击的明确目标，一旦出现这种情况，对城市造成的危害和损失将无以复加。以目前中国城市的管理水平来看，没有一个城市有能力管好这种具有地标意义的超高层建筑。超高层建筑作为恐怖袭击目标所引发的最大灾难，无疑是美国的“9·11”事件，一下死掉几千人，把一个国家拖入到一场战争中。因此，我们必须要反思这些因素，采用更为理性的态度来看待超高层建筑。 其次，在本就拥堵的CBD地区建设摩天大楼，将加剧拥堵，不利于人口和城市功能的疏散。以CBD待建的中服地块为例，根据相关规划指标，中服12块地的容积率相对较高，其中拟建中国樽的地块，容积率达到了夸张的26.1，高度也超过了目前的北京最高楼国贸三期。在这12块地中，最低的容积率也达到了10以上。高密度与高效率息息相关，在城市用地普遍紧张的情况下，高密度固然是有效利用土地的一种方法。然而过高的建筑密度和容积率，与CBD地区有限的路网形成了强烈的反差，这些地块的摩天大楼投入使用以后，每天至少要为CBD再贡献6万以上的上班族，同时加剧拥堵，使整个区域变得寸步难行，严重抑制城市的机能和活力。遗憾的是，当政者并没有意识到这一点，这种由北京城市管理者短浅的眼光，以及利益集团的资本推动的城市建设，将留下巨大的后遗症。 最后，摩天大楼建成后的运营风险没有被充分预估。“摩天大楼建成时，经济崩溃时”如同一个诅咒，与超高层建筑如影随形。摩天大楼的建设周期一般是十年，十年足以形成一个经济周期。摩天大楼大多缘起宽松的政府政策以及对经济乐观的态度，政府通常会鼓励大型工程的兴建，继而引发过度投资，当引起的泡沫即将危及经济时，政策也会转为紧缩以应对危机，使得摩天大楼的完工成为政策与经济转变的警钟。而美国排名前50高的摩天大楼，仅有16座是房地产或物业公司投资，其余34座主要来自零售、石化、汽车、航空、港口等实体企业出资建设。但在中国大陆，排名前50高的摩天大楼，房地产企业就占了25座，以实体企业投资为主体的美国发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业总部本身就会消化一部分。而由房地产企业开发的大楼，则面临着建成后的销售或出租压力，一旦面临财政紧缩，过度投资的风险堪忧。 不考虑城市的规模和尺度，缺乏对城市配套和经济水平的综合考量，盲目建设摩天大楼，只会把城市经济拖向深渊。因为，摩天大楼从来都只是城市建设的结果，而不是目的。（CG） （注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦城市组提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦城市组对这一类别的问题将根据客户的客观需要一一提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。） 城市研究 【黄奇帆谈政府调控