房地产波及税种--公开课件.pptVIP

房地产各环节涉及的税种有12个，分别是：营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税、车船税。 环节1 转让土地使用权 5.教育费附加：按转让无形资产营业税税额的3%缴纳 6.印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权证按件贴花5元 7.土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳 8.土地增值税：税额=增值额×适用税率-扣除项目金额 ×速算扣除率 9.个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按主管税务机关规定的附征率计算缴纳个人所得税 缴纳主体：转让企业个人 征收部门：地税部门（或国土代征部门） 环节2 开发建设、装饰装潢 权利许可证照及其他有效证明：项目立项备案、建设许可证、施工许可证、规划许可证、招投标书、装饰装潢工程招投标合同 行政管理部门：发改委、建设局、规划局、建设招投标行政管理部门 涉及主要税种、税率： 1.营业税：工程施工按工程结算收入的3%缴纳；勘探、设计、监理、其他服务业按收入的5%缴纳；境外机构和个人由建设单位代扣代缴 2.城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳 3.教育费附加：按建筑业税税额的3%缴纳 4.印花税：工程施工按合同金额的万分之一缴纳；勘探、设计按合同的万分之五缴纳 5.城镇土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳 6.企业所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，账簿不健全的纳税人采用核定征收方式，境外机构的预提所得税由建设单位代扣代缴 7.个人所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，由纳税人自行向工程项目所在地申报缴纳个人所得税；对账簿不健全的纳税人在工程项目所在地采用核定征收方式征收个人所得税，核定征收率、征收方式由主管税务机关确定 缴纳主体：建筑工程承包企业；勘探、设计、监理、其他服务单位及个人 征收部门：税务部门 环节3 商品房销售 权利许可证照及其他有效证明： 1.商品房销售面积明细表 2.商品房销售许可证 3.国有土地使用权变更登记转让证明书 4.房屋所有权证书 行政管理部门：房地产行政管理部门、国土资源行政管理部门 涉及主要税种、税率： 1.营业税：按销售收入及预收款金额的5%缴纳 2.城市维护建设税：按销售不动产营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳 3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳 4.土地增值税：按销售收入及预收账款金额预征，纳税人自2007年2月1日起按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定到主管税务机关办理税款清算手续 5.印花税：按商品房购销合同金额的万分之五缴纳。土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元 6.房产税：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的12%缴纳 7.城市房地产税（外商投资企业）：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的18%缴纳 8.城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳 9.企业所得税：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号） 缴纳主体：房地产开发企业 征收部门：税务部门 环节4 销售转让二级市场 权利许可证照及其他有效证明： 1.国有土地使用权证书 2.房屋所有权证书 行政管理部门：房地产交易行政管理部门 涉及主要税种、税率： 1.营业税：按5%缴纳（2006年6月1日后，个人转让购买不足5年的住房，全额征收；转让购买超过5年的普通住房免征，转让购买超过5年的非普通住房按差额征收） 2.城市维护建设税：按营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳 3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳 4.土地增值税：按评估价格法征收，按购买时发票所载金额每年递增5%作为扣除项目征收，核定征收个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，对居民拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住房，经向税务机关的申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税 5.个人所得税：财产转让所得，按20