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深圳住房需求调查报告 2010.6 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分　　深圳住房需求调研分析 2 第二部分　　2008年深圳市住房需求分析 20 第三部分　　2009年深圳住房需求分析报告 28 第四部分　　北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛住房需求对比分析 31  2009年，在08年实施的一系列促进住房需求健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖继而转为一片繁荣和火爆。2009年9月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20940元，比去年同期上涨68.45％，环比8月份上涨8.12％，连续两个月创出深圳新房销售均价历史新高。2009年９月，深圳市新建商品住宅销售面积为33.35万平方米，与去年同期基本持平，环比８月份下降13.6％。2009年，深圳市新建商品住宅共销售506.57万平方米，比去年同期增长110.54％。 据分析，８月份以来，大批高级住宅集中上市，是深圳新房大幅上涨的主要原因。2009年３月以来，深圳市新房价已连续上涨８个月，带动二手房价格同步上涨。８月份，深圳新房均价达每平方米19368元，突破了2007年10月的历史高位。与此同时，各类型物业市场亦是量价齐升：受通胀预期的影响，深圳别墅市场呈现前所未有的火爆现象，各大高端楼盘集中密集入市、价格屡创新高、成交火热以至于有了09年深圳“豪宅年”的说法；商业地产走出低迷，写字楼、商铺成交量和价格一路上扬。。。。。 行将过去的2009年深圳楼市或多或少出乎人们的意料，对于明年、对于未来的深圳房地产行业、尤其是近来政策收紧、调控楼市的消息传闻，会有怎样的预期呢？ 对于未来深圳住房需求形势，从国家政策层面看，普通商品住房项目资本金比例从原来的35%下调到20%，这对于缓解开发企业，特别是中小开发企业的资金困境，激励住房开发投资和平抑未来住房价格具有积极意义。预计未来商品住房开发投资、新开工面积和竣工面积同比将继续回升，环比上涨还将持续。从深圳本地来看，继珠三角改革发展规划《纲要》通过并实施后，深圳市综合配套改革《总体方案》于前不久顺利获批。该方案确立了深圳“深港五大中心”的地位，而“特区版图扩展”的方案也已上报中央。加之2010年“大运会”的即将来临，一系列区域发展规划对解决深圳特区土地资源瓶颈约束和提升特区外房地产品质具有战略性意义。 受此的影响，长远来看：未来深圳房地产行业价值和开发商投资积极性都将有所提升，居民住房消费也将保持稳定增长，并继续向宝安、龙岗等区域有效分流。 近期来看：从需求量上讲，2010年深圳楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，2010年楼市进行结构性调整在所难免。2010年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑。 　　深圳市规划国土委近日发布了《１－５月深圳房地产分析报告》，根据深圳市房地产研究中心的统计分析，５月份深圳市一手楼均价为每平方米１８９９８．２２元，今年以来首度回落到每平方米２万元以内，较１月份房价下跌１７．８％。 　　由于房地产调控政策的影响，深圳楼市交易低迷，一手楼销售规模大幅萎缩。报告显示，５月份深圳新房成交面积仅为１３．６４万平方米，环比４月份下降了６１．８１％，创历年新低。纵观今年１月份至５月份，深圳市全市新建商品房住宅销售面积为１２０．８４万平方米，较去年同期下降６１．４％。 　　随着成交量的萎缩，深圳楼市价格逐渐走入下行渠道。报告显示，５月份深圳住房价格环比明显下降，一手楼均价为每平方米１８９９８．２２元，相比１月份均价每平方米２３１１７．２８元下降１７．８％，跌幅近两成。 　　深圳市规划国土委近日发布了《１－５月深圳房地产分析报告》，根据深圳市房地产研究中心的统计分析，５月份深圳市一手楼均价为每平方米１８９９８．２２元，今年以来首度回落到每平方米２万元以内，较１月份房价下跌１７．８％。 　　由于房地产调控政策的影响，深圳楼市交易低迷，一手楼销售规模大幅萎缩。报告显示，５月份深圳新房成交面积仅为１３．６４万平方米，环比４月份下降了６１．８１％，创历年新低。纵观今年１月份至５月份，深圳市全市新建商品房住宅销售面积为１２０．８４万平方米，较去年同期下降６１．４％。 　　随着成交量的萎缩，深圳楼市价格逐渐走入下行渠道。报告显示，５月份深圳住房价格环比明显下降，一手楼均价为每平方米１８９９８．２２元，相比１月份均价每平方米２３１１７．２８元下降１７．８％，跌幅近两成。 　近期住房市场成交量连续降低和在低位徘徊的局面，将有利于深圳住房价格进一步下调和缓解高房价与居民可支付能力之间的矛盾。这对于调整市场供求关系，满足普通居民住房需求，促使住房需求向理想回归有积极意义。 第一部分