深圳后海湾金龙项目定位报告.ppt

背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，杨生和祝女士应约准时到来，还带上他们的宝宝孩子——雨琦 深度访谈客户：杨先生/祝女士 职业：中心区贸易公司老总 时间：2009年10月26日上午10点 地点：COCOpark的星巴克 访谈人：刘利华 访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、杨）） 刘：杨总，您对现在居住的环境有什么看法，如果未来换房是什么样的要求？ 杨：我觉得现在家里 人太多，特别是父母过来后在一起生活有诸多不便，我希望与女儿和妻子有一个相对私密和独立的环境，又想兼顾到我的父母，最好不要离的太远。 背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，王先生和彭女士姗姗来迟，最后携一家三代人来到售楼处接受我们的采访。 深度访谈客户：王先生/彭女士 职业：某集团董事 时间：2009年10月27日上午10点 地点：售楼处 访谈人：刘利华 访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、王） 刘：王先生，您对居住的空间有什么看法？对您以及您的家人，会如何考虑？ 杨：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人开开心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快乐很安心，但日常应酬和朋友聚会，总怕吵到他们，让父母自己住又不放心，如果能有空间互不干扰，但又是连在一起的房子 ，就完美了。 6米客厅挑高，给客户大气与尊贵感 空间的“跃”升 前庭后院，让您充分享受阳光和别墅的居住享受 温馨、幸福的“共赢”空间 土地根据其所占资源、交通情况、展示性、私密性环境等因素，具有不同的功能价值 Lifestyle购物中心 湾区高端商业，在此封顶 收益方案： 轨道站点对其周边物业价格影响的变化 商业收益预算—方案一 北区价格确定样点楼盘及其比重 南区价格确定样点楼盘及其比重 确定比较项目与目标项目综合比较 户型销售研判总结 户型研判 户型研判 户型研判 集中式商业定位 特色法国餐厅 特色下沉广场——风帆广场 在广场上制造象征风帆的标志物—成为整个商业人流集聚地，配合广场形成大型半露天的特殊空间，同时可以采用灯光效果，在夜晚变幻色彩，配以休闲商业，真正成为区域非常有特色的商业广场。 特色下沉广场——业态示意 下沉广场以休闲为主，广场设置小品，业态以 星巴克、满记甜品、哈根达斯，反斗乐园为主，成为茶余饭后休闲的聚集地 商业收益分析 方案一：集中商业、下沉商业自持，其他商业全部出售 方案二：全部商业自持 商业体量： 北区：集中商业15000平米集中商业，下沉广场2000平米商业，以及街铺6245平米； 南区：街铺6000平米 售卖分析： 街铺可售可租，集中商业只租不售，下沉广场商业，因涉及偷面积的影响，建议出租。 收益方案前提： 商业价格分析 6万 100-200 卓越维港 7万，最高价13万 一层340，二层200左右 海岸城 4-5万 200 招商海月 售价（万/㎡） 租金（元/㎡） 名称 商业价格现状 注：商业价格与住宅价格存在较大的差异化，不同朝向和位置，价格差异较明显，例如：宝能太古城临中心路商业和临工业八路之间的商业，据行业内人士分析，价格差异至少在2万/㎡。所以，商业价格的参考性较小，主要依据地段、规划、商业氛围等。 成果借鉴： 1、不同物业类型对距离敏感度不同，由内向外分别为办公、商铺、住宅。 2、控制区可分为：0-300米为核心控制区，300-800米为一般控制区，800-1600米为外围发展区。 住宅：300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著； 商铺：100米内具有较大升值空间，100-300米内增幅不大； 办公：100米内有明显增值空间，100-200米内呈现大梯度衰减 深 圳 上 海 北 京 住宅：车站周边1600米以内房价按距离衰减，在800米出现拐点，在大约1600米处房价曲线下降改为水平并有少量上升，则该站对周边房价的影响范围为1600米。 地铁13号线：轨道交通对沿线0.3-1km内的物业有明显的辐射效应，其中站点300m半径内区域增值效应显著。土地利用应集中在站点1km以内，并在距轻轨300m半径内实施较高强度的开发。 分析方法： 1、将房价与距离用散点图进行模拟。 2、用hedonic模型，计算轨道站点对周边物业价格的贡献度。 3、通过还原收益法将房价还原为楼面地价，再进行局部线性回归计算影响范围。 项目商业价格与预测 前提： 站点对商业物业能提升1-2倍的价格； 以目前市场平均商业价格分析，商业售价6万/㎡，租价：247元/㎡ 商业价格预测： 售价 均价12万/㎡ 租