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房地产楼栋、楼层推荐技巧 第一部分：楼栋篇 讨论：什么样的楼栋是好楼栋？ 1、本身是前排或前排无遮挡 2、前后楼间距大 标准一： 采光好 楼栋前方及左右有着较好的绿化环境（中央景观广场、湖景、水景、喷泉等等） 标准二： 风景好 不临城市道路和小区车行道 标准三： 安静无噪音 讨论： 不同楼栋如何推荐 问题： 临街及采光较差楼栋如何推荐？ 1、单价和总价较低，适合首次置业，购房无压力； 2、每户配备双层真空玻璃，有效减少噪音污染； 3、针对采光相对较弱楼栋，客户可推荐较高楼层； 第二部分：楼层篇 讨论：什么样的楼层是好楼层？ 客户需求不同，楼层好坏因人因需而异。 不同楼层的优势及其需求群体 楼层位置 优势 劣势 需求群体 高（21层以上） 1、视野开阔，保护视力； 2、通风、采光效果好， 阴雨天能节省照明用电； 3、噪音影响小； 4、蚊虫较少； 5、在梅雨季节比较干爽，不用除湿； 6、高层住宅私密性较好， 可以不受或者少受周围环境的干扰， 个人的隐私性较强。 7、凭栏远眺，远景尽收眼底，平添几分生活情趣。 1、夏热冬冷，夏天要比低层单位多耗费电资源和水资源； 2、容易出现渗水、裂缝； 3、二次加压，水压较小、水质不如低楼层； 4、受停电影响较大，爬楼梯困难、且往往价格偏高； 年轻群体 （25-35岁、与老人分居） 低（8层以下） 1、相比高层，水的质量较好 2、?不用担心停电的问题 3、不用挤电梯， 省时，方便，快捷。 4、园区景观带来的舒适感觉； 5、价格相对于便宜；  ? 1、采光，通风较差。 阴雨天需耗损更多电量 2、容易受外界噪音影响 3、在梅雨季节比较潮湿 4、蚊虫比较多 ?  中年及老年群体（老年群体或者与老年同住） 楼层位置 优势 劣势 需求群体 中间楼层 （8-20层） 1、通风采光良好： 兼具高层和多层住宅优势， 有比多层更好的室内通 风采光，又有踏实居住的感觉，在房间内望出窗外，面向片区景色一览无遗，视野较好。当 然，比其他楼层价格要高一些，特别是河滨沿岸、公园、商业区附近的高层，一般都比低楼 层贵。 不同单元的优劣势 单元位置 优势 劣势 中间单元 由于是在中间，房间保温隔热效果较好，不会东淋西晒； 出了一梯两户的单元排布以外，中间单元多处于难免的凹陷位置，采光角度交靠边单元的房子差一些 靠边单元  ? 三面通风采光，通风采光效果好 ? 边户或 东淋，或西晒 高层和多层对比 单元位置 优势 劣势 高层 1、价格一般相对多层性价比更高。 ? 2、高层产品是城市发展趋势，居住档次高（一线城市均都是高层）。 3、钢筋混凝土现浇结构，质量好，地基深而结实。 4、通风采光效果好，视野开阔。 5、电梯方便，节省时间，不用爬楼梯。 6、高层可改动部分格局，装修更自由化。 7、抗震性高于多层。 1、存在电梯隐患。 2、公摊大（一般在20%-25%），得房率低。 3、楼层偏高，居住会觉得压抑。 4、多梯多户，大都有消防连廊，居住舒适度低。 5、多梯多户会存在南北不通透户型，通风效果差。 6、部分楼层存在挡光。 7、物业费高于多层（电梯费） 8、部分高层存在变异户型（户型不方正）。 多层 1、多层产品稀缺，物以稀为贵。 2、公摊小（一般在8%-12%），得房率高。 3、大都无电梯，不存在电梯故障隐患。 4、低密度，舒适度高，不会压抑。 5、相对楼间距大，不用担心采光问题。 6、没有消防连廊，相对居住安静。 7、通风采光好（多层一般大都一梯两户，好于高层多梯多户）。 8、物业费低（不需交电梯费） 1、价格一般都偏高。 2、建筑质量（建筑结构大都为砖混结构）。 3、没有电梯需爬楼（老人、小孩不安全）增加体力。 4、建筑整体质量与高层相比略低，抗震性不如高层。 5、砖混结构户型格局不能随便改动。