山东潍坊城上城项目前期策划提案_195ppt_信立怡高教材.ppt

报告思维导图 大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。 开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。 各面积区间供应销售情况 关于配套费的收取问题 1、国家在08年将进一步加大调整力度 2、房价涨幅趋缓是大势所趋 3、08年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 4、二三级城市的机会与市场竞争的白热化 5、房地产市场进入门槛增高。 安防技术：商业办公大厦的安防系统主要包括电视监控、防盗报警、门禁控制、停车场管理等。居住小区的要求建设主要由安全防范子系统、管理与设备监控子系统、信息网络子系统构成的全套居住小区智能化系统。 近几年，国家及地方政府不断通过各种政策对房地产市场进行调控，目的在于抑制房价的快速增长。潍坊作为一个三级城市，房地产市场主要以本身需求为主，宏观调控对其不会产生太大影响，它仍将稳定的发展。 从潍坊出台政策看，本项目属于市区东南片区旧城改造区域。2006年4月30日，潍坊市人民政府颁布的《关于加快中心市区“城中村”改造的补充意见》中指出，东南片区（北海路以东、健康东街以南、潍安路以西、胶济铁路以北范围）是以生态居住社区为主的综合性城市功能区，原则上到2010年全部改造完成。项目开发受到政府政策支持。 潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 在近期的潍坊城市规划中，本项目地块位于东部高新开发区，属于居住用地，规模较大，便于规模开发。且项目地块位于市政府以南，地段发展前景看好。西侧为“一心、一环、一廊、一轴”中的北海路经济发展轴，区域繁荣之日可待。东南两侧道路为“一心、一环、一廊、一轴”中城市快速交通环，交通便利。伴随城市东扩的发展，本地块发展潜力巨大。 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，未来项目周边将继续扩展，其相关配套也将逐渐完善，成为潍坊市区的新组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源。 从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为本项目发展奠定了坚实的经济基础。 潍坊恩格尔系数较低，生活处于富裕水平；居住消费仅占消费支出的占9％，购房潜力比较大。 潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对本项目东南部商业部分是利好因素。 随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种非物质层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。 位置方面，位于中心区和东部高新区交界处，将分担未来几年中心城区因旧区改造的挤出人群和东部区域城市化产生人群的居住压力。 项本项目规模较大，在开发设计过程中可以承担更多的科技因素，有利于产品的创新研究。但也由于开发量大、开发周期长，项目开发将有一定的风险。 潍坊房地产市场总体已进入发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。 ——通过对市场案例研究，总结其成功经验作为本项目的借鉴，并同时规避现有市场劣势，降低项目风险。 困局下的战略 解决的困局之一——大盘如何成功启动 应对策略二：启动模式的确定 市场上对大盘的启动有多种，比较主流也是效果最佳的有以下两种 心理学观点：当一个人在某方面具有突出表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡能力 新经济学观点：消费者是有限理性的 价格低开高走、有充分的上扬空间 适用范围 会所、售楼处 缺乏 启动配置 10.7万平方米 8.4万平方米 启动规模 753套 1667套 每期平均套数 11.98万平方米 18.3万平方米 每期开发均值 黄埔雅苑 蔚蓝海岸 借鉴案例 “以点带面” “画饼” 模式——描绘宏伟蓝图 启动模式 困局下的战略 解决的困局之二——如何解决“三无”问题 应对策略一：城市化、新城规划效应——区域炒作、 加快开发区发展、迅速提升人气 前期 中后期 从城市化角度考虑，潍坊城市化在2007年为43.27%， 预计2008年底为46%。潍坊人口规模在山东第一， 而他的