江门市房地产价格变化分析.docVIP

五邑大学专科毕业论文 题 目：江门市房地产价格变化分析 院 （系） 管理学院 专 业 会计电算化 班 号 B 学生姓名 李日保 指导教师 孙晋众 论文完成日期 2009-11-30 2009年11月 摘 要 我市在改革开放的20多年里,市场经济保持了快速、持续、稳定的增长,人民生活水平大幅提高。跟随着市场经济的脚步,我市房地产市场逐步建立发展起来,并在社会经济保持快速健康的发展中扮演着重要的角色。由于住房分配体制的变革,城市化进程加快将推动房地产市场继续繁荣,房地产业拥有良好的发展前景。我市房地产业进入快速发展阶段,进而带动整个市民经济结构调整和升级,成为经济的支柱产业之一。 我市对房地产价格变化对房地产价格的形成和房地产价格的运动及其规律进行分析它是从属于房地产经济学的理论学科中的一个分支。较系统地对住宅房地产价格变化进行分析,这既是一项具有一定难度和深度的课题,又是一项具有理论意义和实践意义的课题,其分析成果对有关部门进行房地产业宏观调控、制定相关政策及促进房地产业良性发展等都具有重要的参考价值。首先,房地产价格变动的分析,有助于把握房地产价格的走势,有利于对房地产市场的发展做出正确的判断,促进房地产市场的健康运行发展。 关键词：房地产；价格变化；政策； 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 摘 要 2 目 录 3 一、房地产市场价格的概述和特征 4 （一）房地产市场价格的概述 4 （二）房地产市场价格的特征 4 （三）房地产价格变化的环境 5 （四）本章小结 6 二、影响房地产价格变化因素分析 7 （一）影响房地产价格变化的因素 7 （二）如何科学地看待房地产价格的涨跌因素 7 （三）输入流量影响价格变动的因素 8 （四）本章小结 9 三、江门房地产价格的资本市场变化 10 （一）江门市房地产价格资本市场 10 （二）江门市下半年房地产价格走势 10 （三） 非均衡条件下房地产价格的变化机制 11 （四）本章小结 12 四、宏观调控政策改善房地产价格 13 (一) 国家宏观调控政策措施 13 （二）受政策性影响房地产市场回暧 14 （三）对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议 15 （四）本章小结 16 结　论 17 参考文献 18 致 谢 19 一、房地产市场价格的概述和特征 （一）房地产市场价格的概述 房地产价格是房地产市场的核心问题，在我国经济高速发展的背景下，近年来我国城市房地产市场形成供销两旺的强劲势头，商品房的开发和销售业绩率创新高。随之而来的房地产价格上涨幅度和速度，使人们对房地产市场价格的下跌形成预期。在历经紧缩性的货币政策、通货膨胀和利息上调之后，房地产价格走向成为各方关注的焦点。本文试图通过房地产自组织系统的构建对当前房地产价格走向进行客观分析，对房地产市场稳健发展的路径进行探析。 （二）房地产市场价格的特征 房地产价格特征分为三类：第一，是初次置业的消费性需求。这部分需求既包括新增户籍人口的住房需求，也包括外来流动性人口的住房需求，还包括适婚青年的住房需求，这部分消费需求属于刚性需求中最“刚性”的，楼市价格变化也主要是由这部分需求决定的。第二，是改善性需求。它取决于入市的时机和购房成本，改善性需求不像初次置业需求那么强烈，特别是在房价高昂的时期，改善性需求入市更为谨慎，这一部分需求也是刚性需求，属于刚性需求中较“软”的部分。这部分需求也在年初得到部分实现。第三，是投资性需求和投机性需求。这类需求是受到国家调控政策抑制的，但是由于存在通货膨胀预期，这类需求也试图绕过壁垒进入房地产市场，从而带动房价的上涨，对初次置业的消费性需求和改善性需求产生“挤出效应”，带来住房需求的结构性变化。由于投资性需求和投机性需求是为了获得收益，其进入和退出房地产市场的速度和频率更快，从而容易引发房地产市场的大起大落。现在最应该警惕的就是预防投资性需求和投机性需求的入市。 我市当前楼市价格变化的基础尚很薄弱。判断楼市变化的指标有两个：一个是价格，一个是成交量。显然，“价量齐跌”是楼市萎缩的表现。“价涨量缩”也不是楼市回暖，而是房地产供求关系在价格调整中的正常反应。像其他城市近期房价升上去，成交量就跌下来就属于这种情况。只有“价涨量亦涨”才是楼市回暖的标志，因为房价是个综合性指标，这个指标反映了购房资金的机会成本、抵御正常