城镇人口变动对房地产价格影响的实证分析.docVIP

（第3组宏观经济增长和发展，6000字） 城镇人口变动对房地产价格影响的实证分析 陈治 陈治，女，出生于1977年，山西财经大学统计学院，讲师，在读博士生 张所地 陈治，女，出生于1977年，山西财经大学统计学院，讲师，在读博士生 张所地，男，出生于1955年，山西财经大学管理科学和工程学院，教授，统计学专业博士生导师 （1山西财经大学统计学院，山西太原，030006 2山西财经大学管理科学和工程学院，山西太原，030006） 摘要：影响房地产价格的因素很多，从根本上讲其影响因素在于房地产的供求关系。本文从城镇人口变动的角度研究其对房地产价格变动的影响，运用全国平均数据和31个省市的分地区数据分别进行了实证分析，得出了房地产价格和城镇人口变动之间的内在规律性以及不同地区之间存在的差异性。 关键词：城镇人口，房地产价格，协整模型，面板数据 Empirical Study on The Effect of Urban Population Change to The Real Estate Price Chen Zhi1 Zhang Suodi2 (1School of Statistics, Shanxi University of Finance and Economics, Shanxi, 2School of Management Science and Engineering, Shanxi University of Finance and Economics, Shanxi, Abstract: Although there are many factors effect the real estate price, the basic is the relationship of support and demand. The paper uses the data of china and 31 areas to analysis respectively, basing on the urban population change. It draws a conclusion that there is a inherent regulation between urban population change and real estate price, and different areas have disparity. Key words: urban population, real estate price, cointegration model, panel data 一、引言 近几年房地产价格的高速上涨成为人们最关注的经济问题之一。1997-2006这十年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到30.74%，销售面积平均年增长速度为22.85%，价格平均每年上涨6.42%。其中住宅的销售额平均年增长速度达到31.63%，销售面积平均每年增长23.17%，价格平均每年上涨6.86%。如此高速的增长使得房地产这一行业对GDP 的贡献率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%,成为带动经济增长的重要因素之一。是什么带动房地产价格如此快速的增长?众说纷纭。从宏观经济的角度讲，影响房价的因素有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍是供给和需求的关系。本文着力于需求层面分析导致房价上涨的人口因素。 中国住宅总量需求可归纳为两个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件，包括旧宅拆迁；第二，城镇人口数量增加形成的住房需求，包括原有城镇居民其子女未来长大成人对住房的需求，以及外来流动人口对当地住房的需求。中国每年高于1.2%的人口出生率,如果按13亿人来算，每年增加的人口就达1600万之多。同时，大量流动性人口涌进城市，我国城镇化水平保持长期的高速发展，1997年到2006年的10年中，我国城镇人口增加1.8257亿，平均每年增长4.46%；城镇化率从31.91%增加到43.9%，平均每年城镇化水平增加一个百分点，平均每年的城镇新增人口大约1826万人，这必将扩大对城镇住宅的需求量。 国内外很多学者就人口变化和房地产价格的关系提出了自己的看法。Meen,Geoffery and MarkAndrew (1996)1发现住宅价格对失业率有显著的反应，人口和就业增长可以使住宅价格显著上涨。Anthony Murphy，John Muellbauer and Gavin Cameron(2006)2利用28年的数据对英国的流动人口和住宅价格之间